1. 경매물건 검색
충분한 공부 및 상세한 사전 정보 조사 필수
법원경매를 도전하기에 앞서 많은 공부가 필요하다. 내가 사려고 하는 매물의 주변 시세 파악은 물론, 경매 용어나 법률용어, 부동산 용어 등이 익숙해진 다음에 도전하는 게 맞다.
어느 정도 공부를 하였으면 아래 대한민국법원경매정보 홈페이지에 들어간 뒤 물건을 검색한다.
법원경매 홈페이지 메인. 상단 탭에서 경매물건 -> 물건상세검색
원가는 지역 또는 경매계 등으로 물건 조회
물건 상세검색창
법원별, 지역별, 용도별 동산 및 부동산의 진행물건 을 검색할 수 있으며, 아직 경매가 진행 중이지는 않지만 앞으로 진행 될 예정물건 도 검색할 수 있다.
원하는 물건을 하나 정하였으면 그 집에 대한 각종 자료를 조사해봐야 한다. 우선 감정평가서 를 보고, 현장 방문하여 육안으로 집을 살펴보며 세입자 관계, 관리비 체납 등 모든 것을 미리 확인해봐야 한다. 여기서 문제가 꼬이면 나중에 낙찰받은 후에 돈은 썼으나 집에 들어가지도 못하고 소송까지 겹치는 상황이 생길 수 있으니 필히 꼼꼼한 확인을 해야 한다.
2. 경매 입찰방법
입찰보증금 10% 준비 및 한 달 내 잔금 준비
원하는 매물의 경매가 진행되는 법원에 오전 10시까지 간다. (코로나로 법원별 및 물건별로 상이할 수 있음) 가서 입찰서 와 입찰봉투 등 법원 안에서 나눠주는 종이에 금액과 입찰보증금 (감정평가액의 10%)을 현금 또는 수표로 준비해 간다.
ex) 경매물건의 감정평가액이 6억 원이면 6천만 원을 현금 또는 수표로 들고 가서 입찰서와 함께 제출해야 입찰할 수 있다.
약 1시간 정도 입찰서를 접수한 뒤 11시가 되면 칼같이 마감을 한다. 법원에서는 때 쓰거나 늦었다고 백번 얘기해봐야 쌍욕만 먹고 쫓겨나니 필히 시간을 지키기 바란다. 이 사람들은 공무원이 아니라 권력의 힘을 강하게 행사하는 사람이라는 것을 깨달을 수 있는 곳이 법원이다. (이래서 어른들이 법조인이 되라고 하는가 보다.)
그리고 집행관이 물건별로 서류 분류를 한 다음 판사에게 넘긴다. 그러면 판사가 입찰서를 보고 최고가매수인 과 차순위매수인 의 가격을 공개한다. 나머지는 입찰보증금 돌려주고 집으로 돌려보낸다. 최고가매수인은 지불한 입찰보증금을 돌려받지 않고 영수증을 받는다.
3. 매각허가 결정
최종 확정될 때까지 끝난 게 아니다.
내가 최고가 매수인이 되어 낙찰을 받았다고 하더라도 채권자 또는 채무자의 어떠한 행동에 의해 또는 법원의 판단에 의해 경매가 취소될 수 있다. 따라서 최고가 매수인에게 매각허가 결정이 날 때까지 약 1주일 정도 기다려야 한다. 그러면 법원에서 홈페이지에 공지를 해준다. 그리고 매각허가 결정이 나면 대금지급기한 내에(통상 매각허가결정일로부터약 1개월 내) 잔금 납부를 해야 한다.
ex)감정평가액 6억 원짜리 집을 6.2억에 낙찰받았으면 6.2억 중 입찰보증금 6천만 원을 제외한 5.6억 원을 현금 또는 수표로 지정일(통상 1개월) 내에 준비해야 한다. 만약 납부하지 못하면 입찰보증금을 날리게 된다.
4. 매각 대금 완납
보통 매각허가 결정 후 약 1달 내에 현금 또는 수표로 잔금 납부
이제 여기서부터가 정말 중요한 시기다. 낙찰은 받았는데 대금 지급기한 내에 매각 대금을 완납하지 못하면 입찰보증금을 날리게 된다. 통상적으로 매각 대금 납부기한은 매각허가 결정 후 약 한 달 이내다. 따라서 약 한 달 안에 모든 돈을 마련해야 한다.
물론 현금을 충분히 보유하고 있다면 문제 될 게 전혀 없다. 하지만 아파트나 빌딩 등 금액이 크다면 대출을 받아야 할 것이다. 보통법원 경매장 앞에 가면 경락대출 (경매 낙찰 잔금대출)을 해준다며 명함을 나눠주는 아주머니들이 많이 있다. 그곳을 통해 받아도 좋고, 경락대출을 해주는 1금융권에 가서 대출을 받아도 된다. 모든 은행이 경락대출을 해주진 않으니 잘 알아보고 대출을 받아야 하며, 대출을 받고자 하는 낙찰자 본인이 세대주 가 아니면 또한 경락대출이 불가능하니 이 또한 주의해야 한다.
은행마다 다르고 개인의 신용도마다 다르지만 신용등급에 이상이 없고 연봉 또한 평균 이상이라면 LTV 한도 내에서 경락대출금이 나온다. 필자가 낙찰받은 김포한강신도시 의 경우 조정 대상 지역이라 LTV 50%이므로 KB시세 기준 50%의 대출금이 나온다. 낙찰가 기준이 아닌 KB 시세 기준이니 유찰된 물건을 낙찰받은 사람은 유의하기 바란다.
이렇게 50%를 대출금으로 채웠다면 나머지 현금은 알아서 메꿔야 한다. 물론 이 50%의 대금을 현금으로 조달할 능력이 되지 않는다면 경매도 의미가 없으니 Seed money 마련은 필수불가결하다.
돈이 준비되었으면 해당 법원의 민사신청과에 가서 매각 대금 납입하러 왔다고 접수를 하면 신청서 접수를 해주고, 법원 내에 있는 은행에 가서 매각 대금을 완납하면 된다. 현금 또는 수표로만 가능하며 계좌이체는 불가능하니 유의해야 한다.
잔금(매각 대금) 완납 후 영수증을 들고 다시 민사신청 과로 가면 매각대금완납증명원 을 발급해 준다.
5. 시군구청에 가서 취득세 및 말소등록세 납부, 채권 구입, 토지대장 및 건축물대장 발급
대출이 있을 경우 채권은 필히 2개 구입
매각 대금을 완납했으면 해당 물건의 소재지인 시군구청(필자는 김포시청)에 방문하여 취득세(이전비) 및 말소등록세(말소사항의 개수만큼 납부해야함)를 납부하고 확인서를 받아와야 한다. 시군구청 창구에서 신청서를 쓰면 고지서를 발급해 주는데 계좌이체로 납부해도 되고 ATM기에서 '지방세납부'를 선택하고 납부해도 된다.
* 시군구청으로 가기 전 법원 경매계에서 촉탁신청서를 미리 작성한 후 출발하는 것이 좋다. 촉탁신청서에 첨부해야 할 서류들을 시군구청에서 발급받아야 하니 서류 미비로 다시 시군구청으로 가는 일이 없도록 하기 위함이다.
취득세와 말소등록세 납부가 끝났으면 각각의 납부확인서를 받고 난 뒤 국민주택채권을 매입해야 한다. 대출을 받았을 경우 설정등기에 대한 채권은 은행 쪽 법무사가 끊어오는 것이 보통이며, 이전등기에 대한 국민주택채권은 내가 매입해야 한다. 물론 대출이 없다면 설정등기에 대한 채권매입은 필요 없으며, 법무사를 고용하면 내가 굳이 움직일 필요 또한 없다. 필자도 처음 경매를 낙찰받아본 터라 설정채권만 사고 이전채권은 구매하지 않아 재구입 후 서류를 보완하였다. 국민주택채권매입가격 조회는 아래 사이트를 통해 확인하면 된다. 실제 매입한 금액이 아니고 KB시세도 아닌 아래 금액으로 확인해야한다.
청약/채권 -> 제1종국민주택채권 -> 매입대상금액조회
'공동주택가격열람 사이트로 이동' 클릭
해당 물건 입력 후 가격 확인
해당물건 위치 및 가격 입력 후 채권매입금액 확인
국민주택채권 결재 준비
국민주택채권 매입 완료
6. 다시 법원 경매계로 가서 촉탁신청서 작성
촉탁신청서 내에 있는 모든 서류 완비 후 제출
시군구청에서 세금 납부, 등초본 및 토지대장 등을 비롯한 모든 서류 발급이 끝났으면 다시 법원 경매계로 가서 촉탁신청서를 작성하여 제출하면 끝난다.
촉탁신청서는 아래 사진과 같으며 여기에 대항되는 모든 서류를 완비하여 제출하면 끝. 전체적인 Flow는 전혀 어렵지 않다. 오히려 현금 조달과 대출심사, 그리고 법원과 시군구청을 왔다 갔다 해야 하는 번거로움이 있을 뿐이다. 또한 처음 해보는 사람은 용어가 생소하다 보니 어렵게 느껴지지만 한 번만 해보면 전혀 어려울 것이 없다. 혹시 촉탁신청서에 잘못된 사항이 있거나 서류가 미비한 것이 있다면 따로 연락을 준다고 하니 미리 납부하고 천천히 기다리면 된다.
해당 경매법원과 해당물건 소재지의 시군구청을 왔다 갔다 해야 해서 약 5시간 정도 걸렸다. 물론 법무사 에게 수수료(보통 60~70만 원)를 주면 대행해 주기도 하지만 내 생애 첫 주택마련이라 직접 모든 절차를 내 손으로 진행해보고 싶고, 필자는 이런 인생 공부를 좋아하기에 특별히 부탁해서 진행해보았다. 그리고 법무사 비용도 절약할 겸 연차를 내고 직접 움직여보았는데 법원 홈페이지에 문건 처리 내역이 하나씩 올라올 때마다 뿌듯하다. 지금까지 단 한 번도 대출을 받아본 적이었었던 나인데 이제 대출 인생 시작이구나. 그래도 내집마련 성공이다.
어찌됐던간 우리나라에서 부동산을 하지않으면 무조건 뒤처질수 밖에 없습니다
부동산상식을 깨고 인식을 바꾸고 도전해야 남보다 앞서 갈 수 있습니다
월급쟁이 부자들 디렉터 올림
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2022년 1월 정원 1500명 마감 예정입니다.
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