2022년 부동산 전망 (8인의 전문가)

2022년 부동산 전망 (8인의 전문가)

1) 이상우 (인베이드투자자문 대표)

- 작년에 올해 전망을 9.9%! 하지만 매우 상회하였음... 올해 상승률 10%전망!

평균 매매가 12억대 후반-> 14억대 약간 안되는 정도

많이 오를 곳.. 서울에서도 인기지역에 강남 3구 쪽으로, 1기 신도시


- 내년도 세수 짜면서 부동산 상승 예상.. 이번 정부 집값 잡힌다고 계획은 상승으로 ???


- 집값이 왜 오르고 내리냐? 여러가지 이유가 있는데..

첫번째는 수급 문제..

두번째는 소득..

세번째 정책 .. 세금, 금리 등 결국은 비용 전가 가능성 높음..

주택시장 받치는 3개 무너져야 하는데..


- 올해랑 크게 다르지 않겠지만 세부 내용은 조금 다를 수도 있다! 올해랑 다를 것은 공급이 더 줄어든다는 것


- 직장은-> 직장인들 시야.. 자영업자는 다름.. 기준점이 달리 잡혀있다

스타트업 어린 친구들 2,000억?? 이런 사람들도 많아짐.. 직장다니는 사람들은 정보 잘 알지 못한다!


- 내년부터 DSR... 젊은 사람들 더 피해.. 소득 적으니...

- 고가, 고액 더 비싸질 수 있다! 내년 유일하게 확신하는것.. 고가 주택은 정치적인 이슈가 없음..

- 저가 주택도 같이 오를 수 있다! 계약갱신 청구권 만료? 다만, 정치권에 결정에 따라 달라질 수 있음


- 1기 신도시 리모델링 재건축? 현재 사는 사람들이 동의 하면! 비용을 부담할 수 있는 사람들 많아지면!..

양극화가 강해질 것! 옆에 재건축/리모델링 들어오면 빨라질것!


두번째로는 푸근한 이미지에 썬글라스가 잘 어울리시는 아기곰님의 전망입니다

2) 아기곰 (부동산 칼럼니스트)

- 내년 테이퍼링, 금리인상.. 상승률이 올해보다는 떨어질 것.. 하지만 지난 10년간 3번째 많이 오르는 해가 될 것임

 

- 최근 거래량 줄어들고 상승률 주춤 하니 하락장 초입? 성급한 이야기..

10년간 월평균 상승률 0.26%, 최근 2년간 월평균 상승률 1.15% 누적 상승률 20% 넘음!

20% 넘은것은 30년간 2번 IMF이후 1998~1999년 22% 돈 많이 풀려서.. 그리고 올해..


- 12월에 떨어졌다고 그러는데 0.8~0.9% 이것도 높은것임.. 평균 상승률의 3배 수준임!

10년간 1% 넘는 것이 16개월.. 그 중에 최근 13개월이 1% 넘음


- 거래가 없는것 2가지 원인이 있음

첫째! 사는 사람 줄어드는 원인-> 가격 하락

둘째! 파는사람 줄어드는 원인 -> 가격 상승


- 현재 거래가 줄은 것은 수도권인데 기타 지방은 오히려 거래량이 올랐음.. 거래량이 선행지표라면 지방 아파트 가격이 올라야하는데10% 상승하였고, 수도권이 20% 상승하였음!


- 거래량이 줄었다는 것은 파는사람이 줄어들어서임! 집 값 잡으려면 파는사람 많아야 함! 내년에 공시지가 올라가니 매물을 팔게 만들어야하지만..과연!


- 테이퍼링 통화량 줄어드는거 아니다! 시장 푸는 것 줄어드는것임!

미국금리 15년 12월0.25% -> 18년 12월 2.5% 10배 인상! 집값 올랐다10% 인상..

금리 인상이 꼭 부동산 가격을 하락 시키는 절대치는 아니다


- 대출 많이 받은 사람은 고통 받겠지만 15억 이상 대출없기 때문에 큰 영향 없을 것임

저가 주택, 꼬빌, 지산, 상가, 땅... 타격 입을 수도! 꼬빌은 수익안나고 적자나면 타격 직격!

상가, 지산 수요 한정.. 세입자 어떻게 맞출 것인지에 따라 타격


세번째로는 현 정부들어 전투력이 부쩍 늘어나신 아포유 이종원 대표님의 전망입니다

3) 이종원 (아포유 대표)

- 신고가율이 50%가 넘었다는 의미는 RR이 10~15% 정도인데 보통 15%가 정상..

근데 현재는 RR이 아니더라도 신고가로 계약 된다는 이야기!!!



- 정부에서 추석 직후 대출 제한.. 매수심리 억지로 눌러놓은 상황.. 그리고 단기간 피로도 누적으로 시장 주춤!

하지만! 신고가율이 너무 높음!! 폭락, 하락? 없음.. 수요대비 물량이 없음..

- 내년 대선 정책에 따라 다르겠지만 지금처럼 유지되면 10% 이상 가격 상승 예상!

- 현정부 분양가 상한제 등 부작용으로 일부 광역시는 높은 곳도 있으나 전체적으로는 공급 부족

입주 물량이 많으면 시장 안정화 아주 효과 좋음.. 헬리오시티 입주할 때 주변 지역 가격 안정화 사례!

둔촌주공 입주 23년 3~4분기! 이 전후로 안정화 가능성 높음!!

- 하지만 현 정부 부동산 정책 승계한다면 절대 안정될 수 없음! 갭투자자들이 많아져야 전세물량 확보가 가능함!

네번째로는 삼성물산 출신 핸썸하신 부읽남 더하이에듀 대표님 전망입니다

4) 부읽남 (더하이에듀 대표)

- 집의 퀄리티 문제임! 여의도 시범아파트가 1970년 지어졌을 때 국민소득 300달러..

지금 3.5만불! 집이 생활 수준을 따라가지 못하고 있다!

신축이면 오를수밖에 없다! 퀄리티가 다를 것! 아직까지 삐삐 쓰는꼴! 1가구 1주택 권장하니깐 비싸도 산다!

내것이 조만간 바뀔것이라는 심리!! 재건축이 올라감!! 뒤에 기다리는 대기자 수요! 1기신도시들 대기중!


- 지금 신도시 새걸로만 공급 계획 중!! 도심지 다시 개발한다면 도심 외각은 어떻게?? 일본 문제 답습!

- 공급이 해결되지 않는다면 계속 오른다.. 지금 시장은 관망.. 주춤? 하지만 수치상으로는 계속 오르는 중!

- 내년에 바뀌는 것은 금리와 세금 오르는것 정도?

금리는 고정금리 받은사람도 있고, 전세 맞춰 놨으면 대출 이자 이슈 없음... 금리는 22년도 제한적인 영향..

종부세는 부담! 근데 양도세도 더 큰 부담! 일단 가만히 있는 분위기

- 하락세로 전환이 되기 위해서는 안사고 기다려야하는데 전세가 안오르거나 내려가야하는데 전세도 오름!

기존 주택은 더 현금이 있는 사람으로 옮겨가는 흐름!! 시장에 매물이 쌓이는 개념은 아님!


다섯번째로 항상 촌철살인 하는 말로 정신무장을 도와주는 얼음공장님의 전망입니다

5) 얼음공장 (전업투자자)

- 22년 가격 상승할 것임! 수요, 공급, 가격 나눠서 보는 것이 좋음!

마래푸 20억 하는 것 중요? 가격은 결과! 많이 올랐다! 거기 까지다!


- 내년의 공급 충분한가? 서울 부족하다! 그전까지는 전세가 매매시장을 버텨줬다!! 이젠 안된다! 전세도 부족하고 눌려있음! 부동산 시작 이후로 이렇게 전세/월세 오른건 처음 봤음!!


- 월세 시장에서 언론 말 안한다! 월세 시장이 시장 분노 받아 내고 있다! 월세 다음 전세, 전세 다음 매매... 서울 못버티면 경기도! 경기도도 아니면 인천.. 하지만 서울 수요 분산의 한계가 존재함


- 서울의 수요는 줄지 않았음.. 공급은 더욱 적어짐!


- 신고가율 45% 넘었는데 RR 10%.. 10~15% 신고가 나와야한다.. 원래 신고가에 안산다.. 수요가 살아있음!

아무리 눌려도 수요가 고정되어 있음! 없어지지 않는 것이 아니라 뒤로 밀리는 구조!! 경기/인천으로 대응 안된다


- 예전에는 전세물량 많고 보금자리주택 사전청약! 버텼다.. 근데 지금은 전세가 버텨주지 못함! 23년까지는 공급 없다! 앞으로 2년 동안 계속 오른다!


- 금리 인상 영끌문제?? 영끌은 되지도 않음!!! 해외 110%까지 대출! 이게 영끌! 이미 DSR, LTV 규제!



지금까지는 상승에 대한 의견이였다면 이제부터는 하락에 대한 의견입니다


여섯번째로 엘리트한 모습의 김경민 교수님의 전망입니다

6) 김경민 (서울대 환경대학원 교수)

- 문제는 인플레에 따른 금리 인상! 미국에서 물건이 없다! 인플레 심각!! 이자 올려서 인플레 막는다! 1%이상 넘어가면 부동산에 영향을 미칠 것임!


- 미국이 내년 6월부터 올린다고 하는데 22년 6월~24개월말 약 28개월 0.5, 1, 1.5, 2% 이런식으로 올릴것임

우리니리도 내년 1.5%까지 갈 것이다!


- 주담대 일부 5%대 이야기... 15억 아파트는 대출안되니 제외.. 6억 이하.. 주담대+신용 부담이 상당히 올 것임!!

주택시장 양극화 더 심각해질듯! 오히려 비싼 아파트 안정적!! 15억 이하 특히 9억 이하 아파트 더 위험!


- 금리가 1.5%까지 올라가면 부동산 가격 10~17% 정도 떨어질 가능성!


- 공급은 서울 제외 연평균 공급보다 더 많이 됨.. 금리까지 올라가면? 지방은 더 안좋다! 15억 이상 고가 아파트

서울 외 다른 곳은 다 떨어질 가능성 높다! 2020년 초반기 가격으로 조정 받을 것이다..



일곱번째로 리치고로 유명한 김기원 대표의 전망입니다

7) 김기원 대표 (데이터노우즈 대표_리치고)

- 부동산 시장이 싸늘하게 식어가고 있다! 매도세 굉장히 강해지고 있고 매수세는 내려 앉고 있다!


- 전세 수급이 계속 떨어지고 있다! 전세 수요는 줄고 공급이 많아지고 있다! 전세시장도 식고 있음! 내년 초중반이 되면 전세시장도 하락의 징조가 나타날 것임


- 06년 거래량 폭발적으로 상승! 그후 1년에서~1년반 지나면 변곡점! 20년 초중반도 동일!! 거래량 폭발적 상승!

안사면 영원히 못산다느 패닉바잉.. 앞으로 살사람이 없어지고 정부의 대출 규제가 트리거로 작용할 것임


- 하락 방향성은 정해졌는데 정부의 대출규제 때문에 더욱 가속화 될 것임! 현재 대한민국의 사상 최대의 부채 문제! 가계, 기업 부채! 다른나라 대비 높은 상황! 금리도 오를 것이고!


- 10년만에 절호의 매도 타이밍이 왔음! 20~30%하락해도 살 사람들은 상관 없지만 타격 올 사람들은 조심!!!!!서울, 경기도, 인천, 대구 가장 위험한 지역!, 그다음 대전, 부산, 광주도 매각 필요


- 07년 08년 초와 비슷한 상황! 주가가 계속 떨어지고 환율은 오르는 상황! 부동산 시장 이상 오기전에 주가 확인 필요! 현재 헝다파산, 미국 질로우 폭락 등 이슈! 내년 5, 6월에서 연말 사이 심각해지는 문제 생길 수 있다!


- 급매물 나와도 기다려야 한다! 4~5년 지나야 10년 한번 있을법한 매수 타이밍 올 것이다!


- 시중에 통화량이 늘어날 수록 아파트 가격이 오르는 것은 자연스럽다! 하지만 통화량 대비 아파트 가격이 너무 많이 올라갔다! 40%~50% 정도 떨어져야 맞는 가격임!


- 5~6년 오면 바닥 올 것이다! 26년 3기 신도시 입주폭탄 떨어지면 더 심각! 하락기 입주폭탄은 하락의 시기를 더 길게 끌고 갈 수 있음! 28~29년까지 바닦이 더 늦어질수도 있음!



마지막으로 유튜버 시장의 이슈메이커 라이트하우스님의 전망입니다

8) 라이트하우스 (유튜버)

- 나는 가만히 있는데 상대적으로 올라서 벼락거지가 되는거임.. 그럼 안사주면 상대적으로 오른 것이 아니라 벼락거지가 되는것이 아니다??? 아파트 추천하는 사람들 본인 것 팔려고 하는 것임!


- 언론이 광고비에 눈이 멀어서 관훈 클럽에 재건축 아파트 매우 많이 보유하고 있어서 편파적으로 보도 한다! 이걸 믿는것임.. 그래서 빚내서 사는 것이다.. 언론에서 영끌 패닉바잉 이야기도 마찬가지!


- 일본 잃어버린 30년 왜 왔냐? 10년동안 계속 집값 올라서 그렇다!


- 청년층 집 못산다! 일본은 일자리라도 많았지만! 우리나라 청년은 일자리도 없음! 청년층이 박살나고 있다!

이러니 출산률이 떨어짐


- 10년 뒤 인구 315만명 사라진다! 고령화 늘어나고.. 부양자 줄어든다.. 고령화로 인해 세금 많이 늘어야 하는데 문제는 버는사람 적어짐


- 여태까지 부동산이 계속 오른 이유는? 금리 때문임! 지금 오른 것 보다 집값이 더 오르려면 현재보다 더 낮은 금리가 되어야함! 마이너스 금리 되어야함! 현재 0.25% 다음이 0%다..


- 앞으로 10년 금리하락 여유 없고 수요도 없다


- 결론!! 장기 완만한 우상향할텐데 지금은 너무 올랐고, 그래서 장기 우상향 선으로 내려갈 것임!

나는 데이터로 말하는 사람한테 뇌피셜로 말하는 사람들이 공격한다!

 

 

월급쟁이 부자들 디렉터 올림

 

보다 더 빠른 정보 제공을 위해 카카오톡 단톡방도 운영중입니다.

 

과천청사힐스, 도봉롯데캐슬 골든파크, 신길ak푸르지오 등등

제 톡방에 계신분들은 빠르게 정보 받아보셨습니다. 그중 당첨 되신분들도 계시죠

이번엔 저평가 지방권을 찾아 투자처를 찾아볼 생각입니다.

관심 있으신 분들은 들어오시기 바랍니다.

 

함께 부동산을 공부하는 단톡방 문은 매달초에 열립니다.
2022년 1월 정원 1500명 마감 예정입니다.

https://open.kakao.com/o/gfC7p0vd

월급쟁이 부자들 세상