부동산으로 돈 벌려면 이정도는 달달 외워라

부동산 투자 하려면 이정도는 알아야 합니다.

 

지방과 서울의 다른 점

 

지방의 가장 많이 오른 아파트의 특징 ? 상권,연식,브랜드,학군,뷰,평형

 

지방은 거의 학군이 없다 (대전 둔산, 대구 수성구, 부산 사직, 광주 남구 같은 곳 제외)

 

지방은 교통망이라고 할 것이 없다. 지하철 있는 곳도 적고 끝과 끝은 1시간 이내 왕복 가능

 

*지방은 상권 크고 년식 신축 택지인 곳 그리고 대형일수록 비쌈

 

지방과 서울의 가장 큰 차이는 ? 역세권이 최고

 

지방과 가장 큰 차이는 구축도 재재 이슈를 받고 엄청나게 비싸다는 것!

 

학군도 중요, 한강뷰, 소형일수록 비싸다

 

서울과 지방의 평형별 비율로 보았을때 지방은 대형 평수, 특히 입지 좋은 대형 평수가 희소하고 돈 많은 사람들은 그곳에 가고 싶어 한다. 서울은 반대로 서울 경기에 대형 공급이 굉장히 많다.

 

평단가로 돌려보면 중형(34평)과 40평 이상의 대형 가격이 거의 같다.

 

 

 

*이 두 곳의 차이를 정확하게 아는 것이 전국을 보는 시야를 넓히는 첫 번째!

 

 

 

2. 정책에 따른 서울 부동산

 

-현재 서울은 25개구가 모두 투기과열지구

 

-대출은 15억 이상 금지

 

-아파트 2채 이상 되면 중과 20%씩/ 3채 이상 되면 30%씩 양도세에 추가 과세

 

*애매한 2주택자 양도세가 너무 커서 팔지도 못한다.

 

-대출 상한가가 6억 이하일 때 9억 이하일 때, 양도세 비과세 구간이 9억에서 12억이 될 때 상한선을 여기까지 우선 올라야 된다는 신호를 캐치해야 한다.

 

-지금 유동성으로 6억 이하 아파트는 대출 가능 때문에 갑자기 몰려들었고 비과세 조건 때문에 12억 맞추려고 사람들은 매도를 미룸

 

-비싼 부동산 중개 수수료가 조정되자 더 싸게 수수료를 내고자 또 아파트를 매수 매도를 미루고 이런 하나하나의 정책과 흐름을 캐치해야 한다.

 

-동두천처럼 가장 마지막에 오르는 곳은 즉 수요가 덜한 곳은 올라도 매도 타임 잡기가 힘들다

 

 

 

3. 서울의 교통

 

-구안에 있는 명소를 각인하면서 외운다.

 

ex) 롯데월드, 송파, 동대문, 서울대, 63빌딩 등등

 

한 번쯤 가 본 곳들을 하나씩 대입하고 관광지를 떠 올리면서 주변을 상상하며 스스로 리마인드 한다

 

-터미널이나 역을 내려 그 주변을 회상하고 거기의 교통 편을 기억, 갈 때마다 호갱 노노로 내가 있는 곳 아파트가 얼마짜리인지 체크

 

-서울 지하철의 양대 산맥은 2호선과 9호선

 

-그 노선의 아파트들이 거기서 강남과 가까운 곳들이 대부분 비싸고 좋다

 

-지하철 2호선, 9호선 라인 아파트 주변부터 공부하는 것이 좋다고 생각

 

ex) 이미 비싼 곳은 몇 배가 올라 20 ~ 30억 / 어떤 곳은 약간 급지가 낮고 아직 6억

 

-지금 싸다고 무조건 6억 이하 아파트만 봐야 할까요? -> 지금 싼 곳은 앞으로도 증감률이 낮다고 생각 !

 

○우리가 서울을 공부하는 이유

 

-더 좋은 곳이 어디인지 다음 장에 정책이 완화하면 들어가고 지금도 계속 공부하며 어떤 자산이 저평가인지를 체크하기 위해서이다. 큰 서울 전체를 많은 시간 들여 다 공부할 필요는 없다고 생각

 

 

4. 1,2,3기 신도시

 

-서울을 공부하는데 1,2,3기 신도시를 모르면 안 됩니다.

 

 

-1기 - 일산, 안양, 성남, 분당, 군포, 부천

 

-2기 - 판교, 화성, 동탄, 위례, 김포, 파주, 광교, 양주, 검단

 

-3기 - 남양주, 과천, 고양, 인천, 안산, 구리 등

 

-그때마다 물량이 많았고 하락기가 왔었고 현재는 사전 청약 진행중

 

*사전청약은 본청약 전에 이루어지는데 그 지역에 2년간 거주해야 함

 

-즉 3기 신도시 지역에 전세로 살아야 하고 전세가는 높아진다

 

-사전청약은 분양가가 결정되지 않고 본청약 때 분양가가 확정

 

-청약에 당첨됐던 그전 신도시의 경우 나중에 포기하는 경우 지연되는 경우가 굉장히 많다.

 

-이전 과거를 공부하지 않고 3기 신도시 사전청약만 바라보고 있다면 만약 본청약 때 비싸진 분양가를 감당하지 못할 수 있다. 어떻게 할지 생각해 보아야 한다.

 

-'나는 다주택자라 청약은 몰라' 라고 하지 말고 계속 봐야 한다.

 

 

5. 대단지 물량 체크

 

-서울의 가장 큰 대단지 : 헬리오 시티. 입주자에 전세가도 낮았고 언론에서 하락을 예고, 주변 수도권도 역전세를 맞기도 하며 수도권의 한차례 고비였지만 입주 후 계속 상승

 

-이런 식으로 대단지 아파트들의 입주자 혹은 주요 비싼 구축들 매매가를 복기하며 서울의 역사를 공부해야 서울을 알 수 있다고 생각

 

-지금 아파트들의 매물만 보고 호재만 보고 갭 금액만 보는 것은 의미가 없다고 생각

 

-현재 서울의 어디가 비싸고 싼지 지방 사람은 가늠할 수 없다.

 

6. 분양 경쟁률 체크

 

-현재 서울의 미분양은 거의 없다

 

-미분양이 늘어날 때는 갑자기 한 순간이기 때문에 그전에 청약 경쟁률을 체크

 

-서울의 미분양이 없는데 언제 늘어날지 보면서 스스로의 포트폴리오를 구상

 

*경쟁률이 높다는 것은 아직 무주택자의 수요가 많고 하락장으로 가기는 이르다는 것

 

 

7. 지방과의 비교

 

-전국이 똑같이 흐름을 가지는 건 아니지만 지방 투자자는 서울에 대한 로망이 있다.

 

-지금 청주 지웰 59가 15억 하고 대전 스마트시티가 20억하면 사람들은 서울이 갑자기 싸 보이는 효과가 있다.

 

-지금 중소도시 대장 단지는 보통 6억 이상, 20만 대 도시는 5억대 , 10만 도시는 거의 4~5억대

 

-아직도 서울에 6억 미만 아파트가 있으니 사람들은 싸네, 갭이 1~2억이면 투자로 다시 보기도 한다.

 

-지방은 갭이 1억 이상 되면 대장 단지 아닌 이상 투자하지 않음

 

-서울은 빌라든 재건축 구축이든 투자자들이 진입

 

-수도권 분들도 지방의 흐름을 같이 봐야 한다

 

 

8. 학원가

 

-서울의 3대 학원가 (호갱노노 학원가 체크) 대치동 834개, 중계동 은행사거리(은사), 목동

 

-학원가와 가까운 곳, 지하철 노선이 잘 되어 있는 곳도 선호 지역

 

 

 

9. 포트폴리오

 

-서울 사는 무주택자 : 청약 가점이 낮아 확률이 적으면 자산에 맞게 매수 추천

 

-1주택자 분들이나 일시적 비과세 맞추신 분들 : 세금 절약하는게 우선 / 절대 다주택자 포트로 가지 말기 / 방3개 오피스텔 (아파텔) / 지방 1억 미만 투자 추천

 

-서울 다주택자분들은 대부분 중과가 해지될 때까지 기다리는 것 같다

 

 

10. 총평

 

-지금까지 설명한 서울 스터디 법은 그 안에서 세분화하여 본인이 직접 스터디를 해야 함

 

-서울은 경제지표 수급 청약 경쟁률 가격 등 봤을 때 아직 덜 오른 곳들도 있어 상승 여력 있다고 본다

 

-재재 : 정말 긴 시간이 필요하고 전체 흐름과 상승 하락을 다 꽤 차고 자산이 여력이 있으신 분들의 최상 난이도 투자 상품 쉽게 다가가지 않으면 좋겠다

 

-현재 저렴한 서울 서울 소형 오피와 대형 아파트 가격을 체크하며 어떻게 변하는지 체크

 

-각종 교통호재, 기업유치 호재는 호재가 연기되고 호재가 없어지고 호재가 이루어졌을 때 어떻게 보는 것만 반영

 

-재재도 내가 안 사도 주요 대단지 아파트 주요 정책은 어려워도 상식처럼 인지

 

-비례율, 추가 분담금, 각종 추가 비용을 인지

 

-서울의 과거를 복기하며 어디가 정말 좋고 지금 싼지를 공부.

월급쟁이 부자들 디렉터 올림
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