부동산 공동명의 세금혜택 중요포인트

부동산을 매입하거나 투자를 함에 있어 가장 중요하게 생각해야 할 부분이 '세금'입니다. 그 이유는 다른 투자종목과 비교하였을 때 경우의 수에 따른 '세금'의 차이가 크기 때문입니다. (누구는 0원, 누구는 수억원을 낼 수도 있습니다.)

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오늘은 부동산 매입 시 세금 절세가 가능한 '공동명의'에 대한 장/단점을 '세금' 측면에서 정리해보겠습니다. 기본적으로 부부공동명의 (지분율 50:50)를 기준으로 설명드릴 테니 참조해 주시기 바랍니다.

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부동산 관련 세금 정리

부동산을 매입하고, 처분할 때까지는 총 3가지 종류의 세금을 납부하게 됩니다.

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매입 시 내는 '취득세', 보유하고 있는 동안 내는 '보유세 (재산세, 종합부동산세)', 그리고 매도 시 내는 '양도세'가 있습니다. 각각의 세금을 구체적으로 설명드리기에는 내용이 방대하여, 기존의 포스팅으로 대체하오니 아래 링크를 참조해 주시기 바랍니다.

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○ 부동산 관련 세금 (매수부터 매도까지) ① 취득세

○ 부동산 관련 세금 (매수부터 매도까지) ② 보유세

○ 부동산 관련 세금 (매수부터 매도까지) ③ 양도세

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그럼 위의 3가지 세금, 구체적으로는 4가지의 세금 중에서 어떤 세금이 공동명의에 유리한 걸까요?

간단히 요약하면 다음과 같습니다.

원리상 취득세와 보유세 중 재산세는 세금 절감 포인트가 없으며, 종합부동산세와 양도세만 절감이 가능합니다.

공동명의 세금 절감 포인트

1. 종합부동산세 (이하 종부세)

1) 절세 포인트 : '인당 공제금액'을 9억에서 12억으로 늘리기

2) 절세 원리

- 1주택자 단독 명의의 경우 종부세 '인당 공제금액'은 9억원임

- 1주택자가 공동명의일 경우 '인당 공제금액은'은 인당 6억원으로 줄어드나, 2명의 합인 12억으로 확대 가능

ㄴ 단, 다주택자일 경우 전체 보유한 물건을 확인하여 배분 필요함

3) 예시 : 1주택자 공시지가가 11억원인 경우

- 단독 명의 시 : 9억까지 공제되며, 나머지 2억원에 대한 종부세 납부 필요

- 공동명의 시 : 각각 보유금액이 5.5억원이며, 인당 6억원씩 공제가 가능하므로 종부세 납부 금액 없음

4) 공동명의 추천대상 : 공시지가 9억 이상이거나, 9억 이상이 될 것 같은 물건을 보유했거나, 보유 예정인 사람

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2. 양도세

1) 절세 포인트 : 양도세 과세표준 구간을 하향하여 적용 세율을 낮추기

2) 절세 원리

- 양도세의 경우 '누진세율'을 적용하며, 양도차액이 커질수록 '세율'이 높아지는 형태임

- 공동명의 시 양도차액을 1/2씩 배분하므로, 과세표준 구간을 하향시킬 수 있음

3) 예시 : 양도차액이 4억원인 경우 양도세 계산 (양도세율 : 하기 표 참조)

- 단독 명의 시 : 4억원 x 40% - 2,540만원 = 1억 3,460만원

- 공동명의 시 : 인당 2억원의 차익이므로, 과세표준을 2억원으로 계산 후 2배 하면 됨

(2억원 x 38% - 1,940만원) x 2 = 1억 1,320만원

ㄴ 차액 : 2,140만원 (양도세 구간을 40%에서 38% 구간으로 하향시킴)

4) 공동명의 추천대상 : 1주택 또는 일시적 2주택 비과세 대상이 아닌 일반과세 대상자. 특히 양도차액이 클 것으로 예상되는 물건 보유 시.

양도세율

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공동명의 불편한 점

모든 일에는 '장점'이 있지만 '단점'도 존재합니다. 공동명의 시 불편한 점은 어떤 것들이 있을까요?

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1. 모든 계약 시 2명이 함께 다녀야 한다. (매수, 임대차계약, 매도)

2. 관련된 세금들을 2번씩 따로 납부해야 한다.

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제가 생각하는 건 이 정도가 다입니다. '장점'과 비교하여 '단점'은 뭐든 2번 또는 함께 해야 하는 점 정도가 아닐까 생각됩니다. 오히려 부부인 경우는 좋은 것 아닐까요?^^ 특히나 위에서 설명드린 2가지 절세 포인트를 감안한다면, 공동명의는 오히려 더욱 좋은 전략이 되지 않을까 싶습니다.

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월급쟁이 부자들 디렉터 올림

함께 부동산을 공부하는 단톡방 문은 매달초에 열립니다.
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