일시적 1가구 2주택 비과세 (부동산 상급지 갈아타기 전략)

현재 전국 대부분의 부동산이 상승장을 이어가고 있습니다. 그리고 상위권의 지역들의 상승세는 정말 무섭습니다. 그러다보니 이미 주택을 보유하신 분들도, 그리고 무주택이신분들도 고민이 참 많아지는 시기입니다. 그 중에 최근 1주택 보유자(실거주 중) 지인이 한 질문에 대한 답변으로 글을 적어보려 합니다.

​

● 친구 : 역세권 준신축 단지로 평수를 넓히며 갈아타고 싶어. 하지만 지금 모아논 돈은 x천만원인데, 당장은 갈 수 있는 자금이 아니네. 그런데 대출을 열심히 갚고 돈을 모아도 격차가 계속 벌어지네. 처음부터 무리를 하더라도 저걸 살걸 그랬어. 근데 어떻게 갈아탈 방법이 없는건가?

● 나 : 있어. 일시적 1가구 2주택 전략을 쓰면되.

● 친구 : 응?

● 나 : 가고싶은 집을 지금 사두면 되.

● 친구 : 응?

​

개념 이해

일반적인 사람들은 A주택에서 B주택으로 갈아타기를 할때 이렇게 생각합니다.

현재 내가사는 집 A는 5억원이고, 내가 가고싶은집 B는 7억원이니깐, 2억이 더 있어야 갈 수 있겠구나. 그런데 나한테는 1억밖에 없네. 얼른 1억 더 모으자. 그런데 현실은 어떤가요? 1억 더 모으는 동안 B와 A의 격차는 3억으로 더 벌어집니다.

​

​

하지만 이사가고 싶은 B주택을 1~2년 전에 미리 사놓은다면 어떻게 될까요? 그리고 미리 사놓는다는 개념에서는 얼마가 필요하게 될까요?

예를들어 B주택의 전세가격이 현재 6억이라고 해보겠습니다. 그러면 실제로 매매가격와 전세가격의 차이가 1억이기 때문에 A주택을 거주하면서 B주택을 매수하는 경우 필요한 자금은 1억이 됩니다.

​

​

그럼 한가지 더 의문이 생깁니다. 미리 사놓는건 알겠는데. 결론적으로 A주택과 B주택의 차이가 2억이니. B주택 들어가려면 2억이 필요한건 변함이 없는거 아닌가?

맞습니다. 변함이 없습니다.

하지만 B주택을 입주하기 위해 기다리는 동안의 시세차익으로 그 차액을 좁힌다는게 포인트입니다.

​

2년 뒤를 가정해 보겠습니다. A는 1억이 상승하여 6억이 되었고, B는 입지가치가 좋아 2억이 상승하여 9억이 되었습니다. 그러면 이제 제 친구는 A를 매도하면 6억이 생깁니다. 그리고 이 6억으로 B주택 임차인의 전세 보증금을 돌려줍니다. 그리고 B주택에 들어갑니다. 거기에 더불어 B주택의 시세차익은 덤입니다. 최종 자산의 변동현황을 표로 정리해 보겠습니다.

​

​

결론적으로 제 친구는 2년 뒤 기분좋게 B주택에 입성합니다.

물론 여기의 전제조건은 '상승장' 이어야 한다는 점입니다. 하지만 최근 주변에 이런분들 계시지 않나요?

위의 전략을 실행하시려면, 일시적 1가구 2주택에 대한 이해가 필요합니다.

일시적 1가구 2주택 비과세 혜택에 대한 이해

일시적 1가구 2주택 비과세 혜택이란, 위에처럼 갈아타기를 위한 분들에게 적용되는 특례입니다. 기본적으로 일상적인 거주를 하고 생활을 하다보면 결혼을 하고, 자녀를 낳고 하는 상황 속에서 평수를 넓히거나 하는 등의 이사가 필요하게 됩니다. 하지만 이동하는 매매과정에서 이전 주택의 양도차액에 양도세를 과세하게되면 신규 주택으로의 이동이 어려워지게됩니다. 따라서 거주안정의 특혜를 주기위해 적용되는 혜택이 일시적 1가구 2주택 특례이며, 기존 주택을 매도할 경우의 양도차익은 비과세 혜택이 주어집니다.

​

일시적 1가구 2주택 비과세 조건은 아래와 같습니다.

보통 1-2-3법칙으로 기억합니다.

​

① 종전주택(A주택)을 취득한 날로부터 1년이상 경과 후 대체주택(B주택)을 취득할 것

② 양도일 현재 종전주택(A주택)은 2년이상 보유했을 것

③ 대체주택(B주택)을 취득하고 3년이내에 종전주택(A주택)을 양도할 것

(단, ③번항의 경우 조정지역 내 이동의 경우는 다른 요건을 적용함)

​

※ 조정지역에 따른 차이 : ③의 중복보유 허용기간이 상이하며, 전입의 조건이 추가됨.

​

참고로 이런경우가 있을 수 있습니다. 만약 조정지역에서 조정지역으로 이동을 하는 경우라 하겠습니다. 그러면 위의 표를 기준으로 중복보유 가능기간이 1년이며, 1년 이내에 신규주택으로 전입까지 해야합니다. 하지만 매입한 신규주택(B주택)을 전세가 낀 상태로 매수했는데 잔여 임차기간이 1년 6개월입니다. 이런경우는 신규주택에 전입이 사실상 불가하죠. 그래서 이런 경우는 매도 및 전입기간을 잔여 임차기간까지 유보해 줍니다. 즉, 임차기간이 만료되는 1년 6개월 안에 종전주택 매도를 진행하고 신규주택으로 전입을 하면됩니다.

​

나의 상황 정확히 파악하기

그럼 이제 나의 상황이 어떠한지 파악해 보셔야 합니다. 필요한 질문은 아래와 같습니다.

​

1. 현재 확보가능한 자금이 얼마인지?

▶ 그래야 내가 살 수 있는 신규주택(B주택)의 타켓을 정할 수 있습니다.

2. 현재 사는 곳이 조정지역인지 비조정지역인지?

▶ 중복보유, 전입 조건 확인 필요합니다.

3. 이동하려는 상급지는 조정지역인지 비조정지역인지?

▶ 중복보유, 전입 조건 확인 필요합니다.

​

전략 수립 및 실행

나의 상황이 파악되었다면, 이제 실행만이 남았습니다. 타겟이 될 단지를 정하고, 열심히 돌아다니며 내가 원하는 조건의 물건을 찾아내야 합니다. 현재와 같이 전세가 상승하는 시기에는 위의 전략실행이 더욱 수월할 수도 있습니다. 하지만 이 또한 실천하는 자에게 주어지는 결과물 일 것입니다.

​

월급쟁이 부자들 디렉터 올림

함께 부동산을 공부하는 단톡방 문은 매달초에 열립니다.
2022년 1월 정원 1500명 마감 예정입니다.

 

https://open.kakao.com/o/gfC7p0vd

 

월급쟁이 부자들 세상