9억 초과 양도세 계산 (조정지역 거주자 매우 중요!)

현재 9억을 초과하는 아파트 단지가 빠르게 증가하고 있는 추세입니다. 서울은 절반 이상이 9억을 넘고 있구요.

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서울 아파트 절반 이상 9억원 넘었다

서울 아파트의 절반 이상이 시세 9억원을 초과하는 것으로 나타났다. 지난해 노도강(노원· 도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로) 등 중저가 아파트 가격이 급등하면서 3년새 9억원 이상..

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그런데 주택의 양도소득세 내용을 보면 9억 초과 분에 대해서는 '비과세' 요건을 만족하더라도, '비과세'가 아닌 과세한다고 표현되어 있습니다. 즉, 9억 이하까지는 비과세 요건 만족 시 양도차액에 대해 100% 비과세 적용이 되나, 9억 초과분부터는 '과세'한다는 의미입니다. 그러면 9억 초과 아파트의 경우는 어떤 기준을 적용하는 걸까요?

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9억 초과분에 대한 양도세는 계산 공식이 다르다

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과세대상 양도차익이 중요하다

예를 들어 보겠습니다. 9억원에 매입한 아파트를 12억원에 매도하는 경우, 양도차익은 3억원 입니다. 그러면 과세대상 양도차익은 얼마일까요? 3억원 일까요?

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일반적으로는 3억원이 양도차액이고, 3억원을 기준으로 한 과세가 될 것으로 생각할 수 있습니다. (3억원이면 일반과세 기준 38% 세율이고.. 거기에 중과세가 붙으면...) 하지만 9억 이하 기준으로 적용되는 비과세 요건 (보유 및 거주기간)을 만족하게 되면 별도의 '과세대상 양도차익'이라는 것을 계산하게 되며, 그 공식은 다음과 같습니다.

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즉, 비과세 요건을 만족한 위의 케이스에서의 '과세대상 양도차익'은 3억원이 아닌, 7,500만원이 됩니다.

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과세대상 양도차익이 3억원에서 7,500만원으로 줄어든다는 사실은 실질적으로 양도세에 대한 부담이 급격히 줄어든다는 의미이며, 만약 1인이 아닌 부부가 '공동명의'로 보유한 물건이라면 사실상 양도세는 우리가 생각하는 것 이상으로 줄어들게 됩니다.

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케이스별 계산 결과

위에서 예로 든 9억의 물건을 2년 후 12억에 매도하는 케이스별 양도세를 대략적으로 계산해보겠습니다. 비교를 위한 계산으로 기본 조건으로 계산한 내용이오니, 비교 차원에서 참고해 주시기 바랍니다.

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* 조건

- 1주택 보유 기준 (중과세 적용 없음)

- 2년 보유 기준

- 기본공제 제외

- 장기보유 특별공제 적용 제외

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결론을 보면 최소 1,000만원에서 최대 1억 400만원으로 케이스에 따라 대략 1억원 정도의 세금 차이가 발생됨을 알 수 있습니다. 3억원의 양도차익이 발생된 경우 우선순위 1번 케이스로 진행한다면, 1,000만원의 양도세만 내고 2억 9,000만원을 온전히 수익으로 가져갈 수 있다는 의미입니다.

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결론

결론적으로 9억 초과 양도세의 가장 중요한 포인트는 '비과세 충족여부'와 '공동명의'입니다.

★ 비과세 충족여부 : '과세대상 양도차액'을 결정

★ 공동명의 : '세금구간'을 결정 (양도차액이 높을수록 세율은 높아짐)

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이 두 가지를 잘 고려한 전략을 세우신다면, 1주택자 또한 세금을 아끼며 실거주와 투자의 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있지 않을까 생각해 봅니다.

월급쟁이 부자들 디렉터 올림

함께 부동산을 공부하는 단톡방 문은 매달초에 열립니다.
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