* 최종 업데이트 : 2022년 1월
안녕하세요. 부자마인드 연구소 샤크입니다.
최근 부동산 관련 세금들이 시시각각 변화하고 있습니다. 따라서 투자자뿐 아니라 실거주자 또한 사전에 매입부터 매도까지 발생되는 세금들을 고민해보고 자금계획을 세운 후에 매수를 결정해야 합니다.
그래서 오늘은 최근 개정된 부동산 관련 세금들을 기준으로 매수부터 매도까지 발생되는 '세금'에 대한 정리를 해보려 합니다. 2020년 8월 28일 기준이며, '아파트'가 대상입니다.
(매일같이 변하는 상황에서 기준 날짜가 매우 중요합니다..)
참고로 기획재정부와 행정안전부에서 발표된 자료를 첨부 드리오니, 추가 내용들은 원문을 참조해 보시길 권해 드립니다. 또한 세금의 경우 개인의 상황에 따라 달라질 수 있는 요소가 매우 크므로, 최종적인 내용은 세무전문가와 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
아파트 매수부터 매도까지 발생하는 세금들
아파트를 매수하고 매도할 때까지 발생되는 세금은 크게 3가지 입니다.
[부동산 세금]
1. 매수시 : 취득세
2. 보유시 : 재산세 + 종부세 (종합부동산세)
3. 매도시 : 양도세
시점별로 총 3가지의 세금을 고려해야 하며, 보유세 중 종합부동산세(이하 종부세)의 경우는 해당되는 경우에만 내는 세금입니다. 지난번에는 '취득세'를 다루었고, 이번에는 '재산세와 종부세'를 정리해보겠습니다.
참고로 '취득세'는 하기 링크를 참조해 주세요^^
● 부동산 관련 세금정리 (매수부터 매도까지)
재산세
이번 개정 시 재산세 자체의 변동은 없습니다.
재산세는 매년 6월 1일 기준으로 해당 물건을 보유한 사람이 내는 세금입니다.
그래서 6월 1일이 매우 중요합니다. 매수 또는 매도 시에 해당일자에 누가 물건을 소유하느냐가 핵심이므로, 매수자와 매도자의 입장에서 6월 1일에 소유하지 않는 전략을 짤 수 있습니다. 따라서 6월 1일은 꼭 기억해 두시기 바랍니다.^^
사실 요즘 모든 세금은 직접 계산하실 필요는 없으며, 스마트폰 어플인 '부동산 계산기'를 사용하시면 바로 계산하실 수 있습니다. 다만, 최소한의 계산 로직을 한번 이해하시면, 내가 물건을 추가 매입하거나 할 때 어느 정도의 비용이 발생될지 미리 알 수 있기 때문에 한 번쯤은 이해를 해두시는 것도 좋을 듯합니다.
재산세는 아래의 수식으로 계산이 되며, 사실상 공시지가와 공정시장가액 비율만 알게 되면 간단히 계산됩니다.
(매년 공시지가는 올라가고 있으며, 공정시장가액 비율도 올려서 재산세는 매년 늘어나고 있습니다...)
- 재산세 = 과세표준 x 세율 - 누진공제
ㄴ 과세표준 : 공시지가 x 공정시장가액 비율
ㄴ 세율 및 누진공제 : 금액대별 상이
ㄴ 추가발생 : 지방교육세, 재산세 도시지역분
[재산세]
종합부동산세 (이하 종부세)
종부세는 이번 개정 시 큰 변동이 있습니다. 개인/법인 모두 강화되었으며, 특히 법인의 경우는 개인의 최고세율을 단일세율로 적용한다는 점, 개인에게 적용되는 6억원의 공제가 없어진 점, 그리고 개인에게 적용되는 세부담 상한이 없어진다는 점이 사실상 장기 보유를 하지 못하도록 막았다 생각됩니다. 결론적으로 법인은 보유세를 모두 종부세로 내야 합니다.
참고로 종부세는 재산세에 추가적으로 부과하는 세금으로 재산세와 마찬가지로 매년 6월 1일 해당 물건을 보유한 사람이 내는 세금입니다.
마찬가지로 "부동산계산기" 어플로 계산 가능하며, 다른 웹사이트 (KB부동산 등)에서도 제공하오니 참조하시고 기본적인 원리만 이해해 주시기 바랍니다.
○ 개인
▶ 과세 대상
- 1세대 1주택자 : 주택공시가격 9억원 초과
- 1세대 다주택자 : 주택공시가격 합계 6억원 초과
※ 종부세 계산은 개인별로 계산함 (세대합산 아님)
▶ 계산방법
[종합부동산세 계산로직 (출처 : 나세대님 블로그)]
▶ 세율
[종합부동산세]
▶ 세부담 상한
- 일반 : 전년대비 150%
- 3주택 이상 + 조정지역 2주택 : 300%
※ 세부담 상한이란 전년도 낸 세금 대비 내야 할 최대 금액을 제한하는 내용입니다.
예를 들어 전년도 종부세를 100만원 냈다면, 당해 연도 종부세는 일반이냐 아니냐에 따라 150~300만원이
한도금액 입니다. 만약, 전년도 종부세 대상이 아니었다면 재산세가 기준이 됩니다.
○ 법인
▶ 과세 대상 : 법인이 보유한 주택 전체 (공제금액 없이 적용)
▶ 계산방법 : 개인과 동일
▶ 세율
- 2주택 이하 (조정대상지역 내 1주택 이하) : 3%
- 3주택 이상 (조정대상지역 내 2주택 포함) : 6%
※ 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 종부세율 중 최고세율을 단일세율 3%, 6%로 적용
▶ 세부담 상한 : 없음
어떤 전략을 세워볼 수 있을까?
보유세 부분에서는 개인과 법인의 전략은 뚜렷하게 구분이 됩니다. 사실상 법인은 종부세를 절대적으로 무시할 수 없는 상황이 되었습니다.
1. 개인
개별적으로 자신의 상황에 맞게 계산을 해봐야겠지만, 현 시장상황에서 봤을 때 개인이 보유한 물건의 종부세가 크게 부담되는 상황은 아니라 생각됩니다. 즉, 현재와 같은 전체적인 상승장에서는 매년 상승하는 매매가격이 종부세 부분을 뛰어넘기 때문입니다. 또한 인별 공제금액과 세부담 상한선이 있기 때문에 더욱더 그렇습니다.
하지만 보합 내지 하락장에 진입을 한다고 하면 종부세는 부담이 되기 시작할 겁니다. 따라서 이 부분을 잘 고려한 전략수립이 필요합니다.
- 매매가격이 상승될 것으로 판단되는 물건 : 지속 보유
- 매매가격이 하락할 것으로 판단되는 물건 : 매도 고민
2. 법인
법인은 사실상 보유한다는 게 굉장히 부담되는 금액입니다. 과세표준 3억원의 물건을 1개만 보유하여도, 1년에 내야할 종부세만 대략 900만원 입니다... 또한 과세표준 3억원의 물건을 2개 보유하면 1,800만원인데. 만약 동일하게 3개를 보유한다면, 금액은 5,400만원으로 증가합니다(적용세율 변동 3% → 6%). 즉, 정말 가치 있고 큰 상승이 예상되지 않는다면 매매가격 상승분 전체를 종부세로만 낼 수도 있는 상황입니다. 따라서 앞으로 법인의 경우 주택을 소유하는 부분은 신중히 접근해야 할 상황이라 생각됩니다. 만약 꼭 보유를 해야 한다면 2주택 이하의 전략이 그나마 좋은 전략이 될 것으로 판단됩니다.
취득세 편에서도 말씀드린 내용이지만, 이번 종부세가 개정된 내용도 (재산세는 변동없음) 점점 더 똘똘한 한 채로 집중하게끔 만드는 상황을 가속화할 것 같습니다. 그런 의미에서는 개인/법인이 느끼는 똘똘하지 않은 물건들은 오히려 올해 말과 내년 6월 1일 전까지 시장에 나올 확률이 높다는 얘기겠죠. 또한 법인의 경우 취득세, 종부세 이 두 가지만 봐도 앞으로 법인으로 주택투자는 사실상 불가능한 상황으로 보여집니다.
월급쟁이 부자들 디렉터 올림
함께 부동산을 공부하는 단톡방 문은 매달초에 열립니다.
2022년 1월 정원 1500명 마감 예정입니다.
https://open.kakao.com/o/gfC7p0vd
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