* 업데이트 : 2022년 1월
안녕하세요. 부자마인드 연구소 샤크입니다.
최근 부동산 관련 세금들이 시시각각 변화하고 있습니다. 따라서 투자자뿐 아니라 실거주자 또한 사전에 매입부터 매도까지 발생되는 세금들을 고민해보고 자금계획을 세운 후에 매수를 결정해야 합니다.
그래서 최근 개정된 부동산 관련 세금들을 기준으로 매수부터 매도까지 발생되는 '세금'에 대한 정리를 해보려 합니다. 2020년 9월 9일 기준이며, '아파트'가 대상입니다.
(매일같이 변하는 상황에서 기준 날짜가 매우 중요합니다..)
참고로 기획재정부와 행정안전부에서 발표된 자료를 첨부 드리오니, 추가 내용들은 원문을 참조해 보시길 권해 드립니다. 또한 세금의 경우 개인의 상황에 따라 달라질 수 있는 요소가 매우 크므로, 최종적인 내용은 세무전문가와 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
아파트 매수부터 매도까지 발생하는 세금들
아파트를 매수하고 매도할 때까지 발생되는 세금은 크게 3가지 입니다.
[부동산 세금]
1. 매수시 : 취득세
2. 보유시 : 재산세 + 종부세 (종합부동산세)
3. 매도시 : 양도세
시점별로 총 3가지의 세금을 고려해야 하며, 보유세 중 종합부동산세(이하 종부세)의 경우는 해당되는 경우에만 내는 세금입니다. 지난번에는 '취득세'와 '보유세'를 다루었고, 이번에는 마지막으로 '양도세'를 정리해보겠습니다.
참고로 이전 2편의 글은 하기 링크를 참조해 주세요^^
● 부동산 관련 세금정리 (매수부터 매도까지)
양도세
부동산 사고 팔면서 가장 많은 금액을 내는 세금이 뭐인가 하면 바로 '양도세'입니다.
결과적으로 투자자는 '양도세'를 얼마만큼 절세할 수 있느냐에 따라서 그 수익률이 차이가 매우 큽니다.
더불어 양도세에는 '비과세'를 받을 수 있는 전략들이 있습니다. '비과세'라 하면 세금자체가 0원이란 의미입니다.
그 효과는 어마어마하며 꽤 많은 금액을 절세할 수 있기 때문에 꼭 '양도세'를 감안한 전략수립은 필수라 할 수 있습니다.
만약에 다른 세금을 제외하고 아래와 같이 양도세에서 차이가 난다면, 누가 더 잘한 투자가 될까요?
왼쪽은 시세차익이 1억원이지만 순이익이 5천만원, 오른쪽은 시세차익이 6천만원이면서 순이익도 6천만원으로 오른쪽이 더 큰 수익을 가져다 주게됩니다.
즉, 시세차익이 크더라도 실제 내가 가져오는 순이익에서는 차이가 날 수 있으므로 어떠한 양도세 전략을 펼칠지에 대한 고민이 투자 전에 이루어지는 것이 중요합니다.
개인과 법인의 계산하는 방식이 차이가 크므로, 구분을하여 정리해 보도록 하겠습니다.
양도세 (개인)
1. 계산구조
양도세 계산구조
밑줄 친 세금들을 하나씩 대입하여 계산해 나가보면 됩니다.
잘 보시면 세금을 절세할 수 있는 항목들이 있습니다. (빼기하는 항목들)
이 부분들을 잘 챙기셔야 1차적으로 절세가 가능합니다.
▷ 기본 계산구조에서 양도세 절감을 위한 항목 : 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제, 세율(↓)
2. 세율
1) 보유기간별 (+중과세율)
양도세 (보유기간별 + 중과세)
이번 개정안에 보면, 단기 보유와 분양권의 세금을 높힌부분이 눈에 띕니다.
또한 중과세율을 10%p씩 증가시킨 부분 또한 매우 강력한 조치라 생각되네요.
기본 세율은 하기 표를 참조해 주시기 바랍니다.
2) 기본세율
양도세 일반세율 (출처 : 국세청)
3. 공제항목
1) 기본공제
기본 공제는 1년에 인당 250만원씩 공제해 주는 항목입니다.
2) 필요경비
필요경비는 인정되냐 안되냐가 정해져 있습니다. 따라서 인정이 되는 경비들의 경우는 지출한 증빙을 꼭 챙겨두셔야 합니다. (현금영수증, 세금계산서 등)
특히나 수리비용의 경우 자본적 지출이냐 수익적 지출이냐에 따라 인정여부가 다른데, 자본적지출은 집의 가치를 높여주는 행위로 판단하여 필요경비로 인정을 받습니다.
양도세 필요경비 [출처 : 체리영님 블로그]
3) 장기보유 특별공제
말 그대로 장기보유시 추가로 공제해준다는 내용입니다. 최근 규제들에서는 실거주에 따른 요건들을 추가하였으니, 잘 확인해보셔야 합니다. 해당내용의 적용시점은 2021년 1월 1일 입니다.
장기보유특별공제 [출처 : 국토교통부]
4. 고가주택
여기서 고가주택은 12억원 초과의 주택을 이야기 합니다. 따라서 12억원 초과분의 경우는 1주택 비과세에 해당이되더라도 양도세가 과세됩니다.
고가주택 양도세
5. 비과세 혜택
비과세 혜택은 앞서 설명드린 내용처럼 양도세에서 수익률에 가장 큰 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. 따라서 해당 조건에 맞는지 여부를 잘 확인하여 전략을 짜는 것이 중요합니다.
1) 1세대 1주택
- 요건 : ① 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유할 것
② 최종적으로 1주택을 보유하게 될 날로부터 2년이상 보유할 것 (조정대상지역은 2년이상 거주)
※ 단, 거래가액 9억 초과분에 대해서는 과세함
2) 일시적 1세대 2주택
일시적 1세대 2주택이 취득한 시점과 조정지역 내 인지 여부에 따라 조건이 달라집니다.
기본 요건은 1-2-3법칙으로 적용이 되었는데, 조정지역 내 이동의 차이점이 있으니 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
- 요건 : ① 종전주택을 취득한 날로부터 1년이상 경과 후 대체주택을 취득할 것
② 양도일 현재 종전주택은 2년이상 보유했을 것
③ 대체주택을 취득하고 3년이내에 종전주택을 양도할 것
(단, ③번항의 경우 조정지역 내 이동의 경우는 다른 요건을 적용함)
양도세 (법인)
1. 계산구조
법인은 양도세라는 개념보다는 연간 발생한 수익에 대한 법인세로 세금을 부과하게 됩니다. 단, 주택을 매매하는 경우 양도차익의 20%를 법인 추가과세로 부과합니다. (2020년 12월 31일까지는 추가과세율이 10%임)
예를들어 양도차익이 1억원인 경우 2,000만원을 우선 추가과세하며, 연간 합산 수익의 합계금액의 구간에 따라 법인세를 내는 구조입니다.
2. 세율
1) 추가과세 : 양도차익의 20% (2020년 12월 31일까지는 10%)
2) 법인세 : 1년간 발생한 총 수익에 대하여 과세
3. 필요경비 항목
법인은 회사입니다.
따라서 회사를 운영하는데 발생한 합당한 비용들의 경우는 경비로 공제 가능하다 생각하면 됩니다.
- 항목득 : 인건비, 사업장 임대료, 인테리어비용, 차량유지비, 통신비, 활동비, 비품구입비, 금융비용(이자 등) 등
어떤 전략을 세워볼 수 있을까?
주택을 투자함에 있어 이제 개인과 법인은 완전히 다른 전략으로 접근이 필요합니다.
1. 개인
취득세, 보유세, 양도세를 모두 고려할 경우 현재로써는 조정과 비조정을 섞은 일시적 1세대 2주택 비과세 전략이 가장 유효한 전략이라 생각됩니다. 취득세 측면에서 3주택 이상으로 접근하는게 쉽지 않기 때문입니다.
다만 경매로 취득을 이어갈 수 있는 투자자라면 3주택 이상도 충분히 펼칠 수 있는 전략이며, 이 부분에서는 보유세와 양도세를 고려한 포트폴리오 구성이 중요해 보입니다.
2. 법인
법인은 취득세, 보유세에서 이미 직격탄을 얻어맞은 상태라 주택을 추가 취득하고 보유하는 것 자체가 어려워졌습니다. (똘똘하지 않다면 불가능해졌다고 봐도 무관해 보입니다..)
양도세 측면에서도 추가과세가 10%로 추가된 부분도 약점으로 작용할 듯 합니다. 따라서 똘똘한 주택을 2주택 이하로 유지하는 전략정도가 구사 가능할 것으로 생각됩니다.
지금까지 부동산을 보유함에 있어서 발생되는 3단계의 세금 (취득세, 보유세, 양도세)을 개인과 법인의 기준에서 살펴봤습니다. 부동산은 세금전략을 어떻게 짜느냐에 따라 수익률의 편차가 심해지는 자산입니다. 따라서 매입과 매도시에 해당 세금을 잘 고려하는 전략수립이 필요하며, 세금과 관련된 이슈가 있을 때마다 전문가와 상담을 통해 확인하는 습관도 꼭 가져보시길 바랍니다.
월급쟁이 부자들 디렉터 올림
함께 부동산을 공부하는 단톡방 문은 매달초에 열립니다.
2022년 1월 정원 1500명 마감 예정입니다.
https://open.kakao.com/o/gfC7p0vd
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