* 최종 업데이트 : 2022년 1월
안녕하세요. 부자마인드 연구소 샤크입니다.
최근 부동산 관련 세금들이 시시각각 변화하고 있습니다. 따라서 투자자뿐 아니라 실거주자 또한 사전에 매입부터 매도까지 발생되는 세금들을 고민해보고 자금계획을 세운 후에 매수를 결정해야 합니다.
그래서 오늘은 최근 개정된 부동산 관련 세금들을 기준으로 매수부터 매도까지 발생되는 '세금'에 대한 정리를 해보려 합니다. '아파트'가 대상입니다.
아파트 매수부터 매도까지 발생하는 세금들
아파트를 매수하고 매도할 때 까지 발생되는 세금은 크게 3가지 입니다.
[부동산 세금]
1. 매수시 : 취득세
2. 보유시 : 재산세 + 종부세 (종합부동산세)
3. 매도시 : 양도세
시점별로 총 3가지의 세금을 고려해야하며, 보유세 중 종합부동산세(이하 종부세)의 경우는 해당되는 경우에만 내는 세금입니다. 그럼 오늘은 그 중 매수시 발생되는 '취득세'에 대해 정리해 보겠습니다.
취득세 (매입 시)
취득세는 부동산을 '매입' 할 때 발생되는 세금입니다.
기본적으로 '매입가격'에 '해당 비율'을 곱하여 결정이 되는데, 최근 그 비율을 '보유 물건 수'와 '대상 지역'에 따라 구분하는 세법이 발표되었습니다. (하기 표 참조)
[취득세 (출처 : 행정안전부)]
또한 올해부터는 6~9억 구간에 적용되는 세율을 계단식이 아닌 사선구간으로 수식에 의해 산출되는 세율로 적용합니다. (1주택 또는 비조정지역 2주택 취득 시 해당)
[취득세 6~9억구간 (출처 : 행정안전부)]
해당 내용을 개인과 법인으로 구분하여 정리해 보겠습니다.
1. 개인
개인의 경우 주택 보유수와 대상물건이 조정/비조정 지역이냐에 따라 다릅니다.
1) 1주택은 종전의 금액대별 1~3% 세율을 적용합니다.
단, 2주택부터 매수하는 지역의 규제여부에 따라 세율이 달라집니다.
2) 비조정지역을 매수하는 경우 2주택까지는 1~3%가 적용되며, 3주택은 8%, 4주택 이상은 12%입니다.
3) 조정지역을 매수하는 경우 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%입니다.
2. 법인
개인과 달리 묻지도 따지지도 않고 일괄 12% 적용입니다. 상당히 부담스러운 수치입니다.
어떤 전략을 세워볼 수 있을까?
1. 공통
경매를 이용하여 취득하는 방법입니다.
취득세 자체의 세율이 달라지진 않지만, 입찰가에 인상된 취득세율을 사전에 반영한다면 기존의 수익률을 유지하며 취득이 가능하다 생각됩니다.
2. 개인
사실상 개인이던 법인이던 보유 주택수를 무한정 늘리며 매수를 하는건 부담스러운 상황입니다.
하지만 개인의 경우 주택 보유수와 조정/비조정 지역을 매수하느냐에 따라 1~3%를 받을 수 있는 전략 구사가 가능합니다. 또한 일시적 1가구 2주택 전략을 활용시에는 조정지역으로도 대상범위를 확대할 수 있는 부분입니다.
3. 법인
아파트 투자에 있어서 구사 가능한 전략이 없다고 생각됩니다. (경매 취득 정도 가능)
이번 취득세의 변경은 점점 더 똘똘한 한채로 집중하게끔 하는 상황을 더욱 가속화 시키고 있다는 생각이 듭니다. 왜냐면 보유가능한 주택의 숫자를 높은 진입장벽으로 막았기 때문입니다. 추가로 법인에게는 사실상 아파트 매매에 대해선 '사망선고'를 내리지 않았나 싶습니다. 다음편에 정리해 볼 보유세 중 종합부동산세를 본다면 거의 확실해 보이는 상황입니다. 전체적인 세금 상황들을 고려한 새로운 운영전략이 필요한 시점이라 생각됩니다.
월급쟁이 부자들 디렉터 올림
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2022년 1월 정원 1500명 마감 예정입니다.
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