(개인/법인 부동산 일반과세 총정리)

부동산 투자를 함에 있어서 최종적인 수익을 결정하는 순간은 바로 '매도' 할 때입니다.

최근 다주택자에 대한 여러 가지 중과 규정으로, 매수를 하고 보유를 아무리 잘했어도 매도를 잘하지 못한다면 실질적인 수익은 가장 많이 줄어들게 됩니다.

따라서 부동산을 매입하고 매도할 때까지 각 단계별 세금을 잘 이해하여야만 최종적인 수익을 극대화하는 노력을 해볼 수 있습니다.

(매수 시 취득세, 보유 시 재산세와 종합부동산세, 그리고 매도 시 양도세를 내게 되며, 각 단계별 세금은 아래 링크를 참조해 주시기 바랍니다.)

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1. 부동산 세금 : 취득세

2. 부동산 세금 : 보유세(재산세)

2-1. 부동산 세금 : 종합부동산세

3. 부동산 세금 : 양도세

3-1. 부동산 세금 : 일시적 2주택 양도세 비과세

3-2. 부동산 세금 : 일시적 2주택 양도세 중과배제 (일반과세)

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양도세 적용 우선순위 3단계 : 비과세 → 일반과세 → 중과세

부동산을 최종적으로 매도할 경우 우리는 '양도소득세(양도세)'를 내게 됩니다.

양도세란 표현 그대로 물건을 양도시 발생할 때 내는 세금이며, 물건을 매입할 때와 매도할 때의 차액별로 내야 되는 세금의 크기가 달라집니다.

이러한 양도세는 궁극적으로 3가지 형태로 구분 지어 낼 수 있는데요.

그 3가지는 비과세, 일반과세, 중과세 입니다.

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1. 비과세

비과세는 과세를 하지 않는다는 의미입니다.

즉, 세금이 0원이라는 뜻으로 부동산 양도시 비과세를 받을 수 있다면 가장 절세할 수 있는 전략 중 하나로 비과세를 받을 수 있는 경우에 대한 스터디를 꼭 해보셔야 합니다.

부동산 투자자에 있어서 가장 대표적 비과세 사례 중 하나는 일시적 1가구 2주택 전략

2. 일반과세

일반과세는 비과세 다음으로 추구해야 되는 전략으로, 양도차액 각 구간별로 내야 하는 세금의 세율이 정해져있습니다. 우리는 이를 기본세율이라고 부르기도 하는데요. 양도차액이 커지면 커질수록 세금이 증가하는 누진세율의 형태이며, 구간별 세금의 내용은 아래 다음 챕터에서 조금 더 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.

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3. 중과세

중과세는 가장 피해야 되는 전략입니다. 말 그대로 세금이 '중과'된다는 의미이며, 부동산 양도시 가장 많은 세금을 내는 형태입니다. 세금을 계산하는 방식은 일반과세와 동일하며, 일반과세에서 적용되는 세율에 본인의 상황에 맞는 '중과세율'을 더하여 계산하게 됩니다. 보통 10~30%p의 추가 중과세율을 적용하고 있으니 최대한 중과세는 피하는 게 좋습니다.

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일반과세

일반과세의 경우는 소득세법에서 정한 기본세율을 적용하게 됩니다.

양도차액이 커짐에 따라 세율이 증가하는 누진세율의 구조를 갖고 있으며, 2021년부터는 10억 초과 구간에 대한 세율이 신설되었으니 참고해 주시기 바랍니다.

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1. 개인

1) 1,200만원 이하 : 6%, 누진공제액 없음

2) 1,200만원 ~ 4,600만원 이하 : 15%, 누진공제액 108만원

3) 4,600만원 ~ 8,800만원 이하 : 24%, 누진공제액 522만원

4) 8,800만원 ~ 1.5억원 이하 : 35%, 누진공제액 1,490만원

5) 1.5억원 ~ 3억원 이하 : 38%, 누진공제액 1,940만원

6) 3억원 ~ 5억원 이하 : 40%, 누진공제액 2,540만원

7) 5억원 ~ 10억원 이하 : 42%, 누진공제액 3,540만원

8) 10억원 초과 : 45%, 누진공제액 6,540만원

일반과세 표(출처 : 국세청)

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2. 법인

법인은 기본세율 적용 대상이 아닙니다.

따라서 법인의 경우 주택을 양도할 경우 기본적으로 내는 20% 별도 추가과세와 연간 총 수익금의 합산으로 내는 법인세를 참고해 주시면 됩니다.

참고로 법인세율은 하기 표를 참고해 주세요.

법인세율

일반과세 전략

1. 비과세 → 일반과세 → 중과세

우선순위입니다. 비과세를 가장 추구해야 하며, 그다음 일반과세입니다.

중과세는 최대한 피할 수 있는 전략을 구사해야 합니다.

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2. 일반과세더라도 세율을 낮추기

일반과세는 양도차액이 커질수록 세율이 높아지는 구조입니다. 따라서 양도차액을 낮추기 위한 전략이 필요합니다.

첫 번째로는 공제받을 수 있는 항목들을 잘 챙겨야 합니다. 최종 세금은 공제 후 금액으로 적용되기 때문에 공제 금액이 클수록 양도차액은 낮아지는 효과를 발휘하게 됩니다.

두 번째로는 명의 분산을 통하여 적용 세율을 낮추는 겁니다. 예를 들어 1억의 수익이 났고 일반과세를 적용받는 경우의 세율은 35%입니다. 하지만 부부와 공동명의를 한 경우 양도차익은 각각 5천만원으로, 각각 24%의 세율을 적용받게 됩니다. 즉, 35%를 24%로 약 11%p 절세 할 수 있다는 의미입니다.

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지금까지 부동산 일반과세에 대하여 알아봤습니다.

절세를 위한 방법은 투자를 함에 있어서 끊임없이 고민해야 되는 대상입니다.

어떻게 적용하느냐에 따른 내가 손에 쥐는 순수익의 차이가 커지기 때문입니다.

많은 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.

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월급쟁이 부자들 디렉터 올림

함께 부동산을 공부하는 단톡방 문은 매달초에 열립니다.
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월급쟁이 부자들 세상