일시적 1가구 2주택 양도세 중과배제 (일반과세적용)

부동산 투자에 있어서 수익을 크게 좌지우지 하는 것이 바로 '세금'입니다. 그 세금들 중에서도 단연 대장은 '양도세'입니다. 취득세, 보유세와 비교하였을 때 그 크기가 어마어마하기 때문입니다. (양도차익이 2~3억 되어도 40~50% 세금내면 사실상 남는 수익은 절반 뿐입니다.)

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○ 부동산 관련 세금 (매수부터 매도까지) ① 취득세

○ 부동산 관련 세금 (매수부터 매도까지) ② 보유세

○ 부동산 관련 세금 (매수부터 매도까지) ③ 양도세

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그러한 양도세를 '비과세' 받을 수 있다면 가장 좋은 투자 전략이 될 수 있습니다. 바로 1가구 1주택 전략이 되겠죠. 또한 일시적 1가구 2주택 전략 또한 조건을 맞춘다면 '비과세'를 받을 수 있기 때문에 실거주를 베이스로한 투자에 있어서 좋은 전략입니다.

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그런데 최근에는 '조정지역' 내의 주택을 매도할 경우 보유 주택 수에 따라 10%p, 20%p의 양도세를 중과하고 있는 상황이며, 2021년 6월 1일부터는 그 중과 비율이 20%p, 30%p로 증가됩니다. 즉, 같은 양도차익이 발생되어도 누구는 0%(비과세), 누구는 30~40%(일반과세), 또 누구는 60~70%(중과)를 내게 된다는 겁니다.

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결론은 어떠한 세금 전략을 펼치냐에 따라 실질적으로 내 손에 쥐게되는 수익의 크기는 달라진다는 의미이며, 그 우선순위는 '비과세 → 일반과세 → 중과세'가 되어야 합니다. (중과세면 오히려 안파는게 나은 전략일 수 있겠죠..)

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우선순위 : 비과세 → 일반과세 → 중과세

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그런데 한가지 간과하고 있는 사실이 있는 듯 합니다. 그건 바로 일시적 1가구 2주택에서 조건이 맞지않아 비과세가 적용 안될 경우, '중과세'가 아닌 '일반과세'를 적용하게 되는 경우입니다. 중과세를 일반과세로 처리할 수 있는 부분으로 꼭 알아 두시면 좋을 듯 합니다.

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일시적 1가구 2주택 비과세 혜택에 대한 이해

일시적 1가구 2주택 비과세에 대한 내용은 지난 포스팅에 자세하게 설명 드렸으므로, 링크로 대체하겠습니다.

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○ 일시적 1가구 2주택 비과세 (부동산 상급지 갈아타기 전략)

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결론적으로 기억할 것은 다음과 같습니다. 보통 1-2-3법칙으로 기억합니다.

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① 종전주택(A주택)을 취득한 날로부터 1년이상 경과 후 대체주택(B주택)을 취득할 것

② 양도일 현재 종전주택(A주택)은 ​2년이상 보유했을 것

③ 대체주택(B주택)을 취득하고 3년이내에 종전주택(A주택)을 양도할 것

(단, ③번항의 경우 조정지역 내 이동의 경우는 다른 요건을 적용함)

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※ 조정지역에 따른 차이 : ③의 중복보유 허용기간이 상이하며, 전입의 조건이 추가됨.

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일시적 1가구 2주택 양도세 일반과세 적용케이스 (중과배제)

아래를 적용하기 위한 기본요건은 '일시적 1가구 2주택' 이어야 한다는 점입니다. 3주택 이상은 해당되지 않는 내용이오니 이 부분 꼭 참고하시기 바랍니다.

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1. 신규 주택을 종전주택 매입 후 1년 이내에 매입한 경우 (위 ①번 요건 불만족 시)

▷ 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 매도시 양도세 일반과세 적용

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2. 종전주택을 2년 미만 보유 후 매도하는 경우 (위 ②번 요건 불만족 시)

▷ 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 매도시 양도세 일반과세 적용

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3. '조정지역 → 조정지역' 이동시, 매도기간 또는 전입요건을 만족하지 못하는 경우 (위 ③번 중 '조정지역 → 조정지역' 이동 요건 불만족 시)

▷ 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 매도시 양도세 일반과세 적용

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3가지의 결론은 동일합니다.

일시적 1가구 2주택인 경우 '비과세' 요건을 만족하지 못할경우, 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 매도하게 되면 '일반과세'를 적용한다는 것입니다. '중과세'가 아닙니다.

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따라서 이 부분을 잘 활용하신다면, 꼭 '비과세'가 아니더라도 차선택으로 '일반과세'를 적용하오니 개인 포트폴리오와 전략 수립에 참조하시길 바랍니다.

월급쟁이 부자들 디렉터 올림

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