2022년도에 상승할 지역에대해 알아보자

안녕하세요.

 

21년 부동산은 상고 하저 시장이었습니다.

상반기만 하더라도 20년 떡상 기운을 이어 받으며 매도자 우위시장이 형성되었는데요.

 

하반기에는 매수자 우위인지 매도자 우위인지 헷갈리는 보합세 시장이었습니다.

 

물론 강남 2구를 중심으로 신고가를 지속 기록하며, 소위 말하는 양극화 시장으로

전개되었습니다.

 

얼마전에 반포 래미안 퍼스티지 20평대가 30억을 돌파한 것은

22년 부동산에 시사하는 바가 상당히 큽니다.

 

이코대디가 생각하는 22년 부동산 키워드는
똘똘한 한채로 회귀...

 

여기서 똘똘한 한채란 서울/수도권 전체를 뜻하는 것이 아닌

인서울에서도 강남 2구인 서초 반포(잠실포함)구의 상급지를 뜻합니다.

 

압구정 재건축, 반포 대단지 준신축, 잠실 한강변 재건축 단지들, 대치 준신축,

이촌동 한강매션등 일부단지에 한정됩니다.

 

 

마용성 1채나 2채를 가진 사람은 어디로 향할까요?

서초/강남 똘똘한 단지로 향함은 자명한 사실입니다.

 

반대로 노도강/금관구 한두채 가진분들은 바로 강남/서초 1급지 단지로 향하긴 힘들고

마용성/흑석/목동/고덕의 1급지 단지로 향할 가능성이 큽니다.

 

정리하면 상급지로 이동,

동일 급지내에서 1등 아파트로 이동, 

 

이렇게 보유자산 갯수를 줄이되 자산 총량은 줄이지 않는 전략으로 시장은 전개될 가능성이 큽니다.

(보유세 중과/건보료 피부양자 자격 강화등은 이런 현상을 가속화 시키는 하나의 변수중에 하나일뿐

상급지 이동은 정책과 무관한 큰 기류입니다.)

 

 

 

서두가 길었네요.

 

오늘 포스팅은 제목과 같이 22년 상승 에너지가 가득한 지역은 어디일지

살펴보겠습니다.

 

일단 모범답안은 앞에 기술 했듯이

서초/강남 대장 단지들입니다.

 

아리팍/아리뷰/반포래미안퍼스티지/반포자이/래미안대치팰리스/잠실주공5단지/대치 우선미/

이촌한강맨션/압구정현대/반포주공등

 

 

 

하지만 한번에 진입할 수 있는 가격대 아파트가 아니죠?

 

 

나에게 주어진 총알은 얼마안되는 상황에서 그림에 떡입니다.

 

따라서 단계별 자산 점프업을 해야 하는데,,,

대세 상승장은 아닌 거 같고,,,, 고민이 많아집니다.

 

 

그래서 지방으로 눈을 한번 돌려보겠습니다.

공시가 1억이하의 묻지마?투자가 작년에 화두였는데,,,

 

올해는 옥석가리기를 통한 신중한 지방 투자가 필요합니다.

 

 

 

먼저 광주광역시로 가보겠습니다.

 

 

입주물량부터 보겠습니다.

 

22년에는 적정수요대비 거의 1.5배가 넘어가는데, 

23년/24년은 공급 부족으로 나오군요.

 

 

준공까지 3년 걸리는 것을 감안하면 25년 이후 물량은 증가할 여지가 많으니

24년까지만 보는 것이 좋겠습니다.

 

 

입주 물량은 안정적이고,

 

가격 변동도 확인해보니

과거 1년간 아래처럼 광산구 북구 서구 남구 순으로 많이 올랐군요

13~18%상승함.

 

동기간 전국 적으로 보면

서울 16%

경기도 29%

강원도 18%

충청북도 17%

충청남도 15%등으로 전국 평균과 비슷한 상승율 흐름입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

동구만 4.4% 올랐는데,,,

상대적으로 적게 올랐군요.

 

음 일단 동구를 기억해두고 계속 분석해보겠습니다.

 

 

광주에서 과거 2개월간 가장 많은 거래량 아파트는 어디일까요?

무등산 아이파크........

 

동구 학동에 있군요...우연에 일치일까요?

4위에 동구 산수동에 있는 무등산 명지로드힐...

 

 

무등산 아이파크 입지를 보니

남광주역 초역세 위로는 전남대병원 조선대병원+조선대캠퍼스

 

아래로 광주천변 공원 그리고 학동 4구역 재개발 까지  

 

초등학교도 학강초가 도보 3분컷이군요...

 

 

입지 참 좋습니다.

 

 

결국 광주에서 덜올랐던 동구에서 매수세 기준 대장 아파트가 나오고 있군요.

역시 투자의 핵심 키맞추기, 그리고 유동성도 귀신처럼 유입되고 있습니다.(물론 실거주도 좋은 입지)

 

 

광주 동구는 무등산과 광주천을 면하고 있는 지역인데요.

키맞추기 관점에서 22년 눈여겨볼 지역으로 살펴보았습니다.

 

 

 

 

 

 

다음지역으로 가보겠습니다. 대전광역시

 

 

 

대기업과 정부기관의 연구소들이 몰려있는 대전광역시입니다.

 

부동산도 크게 부침없이 안정적 흐름을 보이고 있는 대표지역이기도 합니다.

 

과거 1년간 상승률을 보겠습니다.

 

직주근접인 대덕구 유성구가 역시 상위 1-2위를 차지했고

상대적으로 동구는 절반정도밖에 상승을 못했군요....

 

광주도 동구 대전도 공교롭게 동구이군요...

 

 

 

대전 입주물량을 보면

적정수요가 년간 7000여가구 공급이고

22년에는 다소 과공급

23년에는 공급 부족심한

24년에는 적정 수요로 수급은 괜찮아 보입니다.

 

 

 

 

 

 

대전 매수세 1위 아파트 어디일까(최근 2개월)

 

 

 

대전도 1위 아파트가 상대적으로 덜 오른 동구 리서트시티4BL 분양권 거래가 차지했네요.

 

우연의 일치인가?

 

이코대디생각은 다릅니다.

5위에 동구 판암동 주공5차...

 

 

 

 

벌써 부터 키맞추기가 진행 중인 것일까요?

 

동구는 직주근접인 대덕구 아래 위치 하고 있는데요...

관심있으신 분들은 동구쪽의 상승 에너지를 한번 확인 해보시는 것도 좋겠습니다.

 

 

 

 

오늘은 대전과 광주광역시를 간단히 살펴봤는데요.

 

결국적으로 강남2구 대장 단지 이야기를 하다가 지방 광역시까지 분석하게 되었네요.

 

 

부동산은 실물 자산으로 다르게 다른 투자 대상들(주식/코인/토지등)과 다르게

실거주가 가능한 자산입니다.

 

 

따라서 서울1급지->서울2급지(경기도)->지방(청주->부산->울산->강원->전라->충청등)으로 키맞추기를 계속 해왔습니다.

 

 

비슷한 급지 아파트가 유사한 흐름을 보이다가 특정 단지가 치고 간다면?

 

아래는 인천의 A단지와 대전의B단지 시세 흐름을 비교한 것인데요(블루가 인천)

 

앞으로 어떤 전개가 일어날 까요?

 

각각의 단지를 필수로 임장해보고 레드단지 상승에 확신이 선다면?

 

레드단지가 상승에너지를 잔뜩 머금고 있는 것은 아닌지 한번쯤 의심해봐도 좋을거 같습니다.

 

저는 그 상황에 맞게 컨설팅을 드리고 전략 등 말씀드리고 있습니다.

 

월급쟁이 부자들 디렉터 올림

 

보다 더 빠른 정보 제공을 위해 카카오톡 단톡방도 운영중입니다.

 

과천청사힐스, 도봉롯데캐슬 골든파크, 신길ak푸르지오 등등

제 톡방에 계신분들은 빠르게 정보 받아보셨습니다. 그중 당첨 되신분들도 계시죠

이번엔 저평가 지방권을 찾아 투자처를 찾아볼 생각입니다.

관심 있으신 분들은 들어오시기 바랍니다.

 

함께 부동산을 공부하는 단톡방 문은 매달초에 열립니다.
2022년 1월 정원 1500명 마감 예정입니다.

https://open.kakao.com/o/gfC7p0vd

월급쟁이 부자들 세상