아파텔의 전망 (Feat.PD수첩)

안녕하세요. 오늘도 부동산에 관심이많은 월급쟁이 디렉터 입니다.

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2022.01.18 방영된 PD수첩을보니 그동안 많은일들이있었다고 느껴지네요.

이슈가되니 기존 투자자분들에게는 혼자해먹던것을 다같이 해먹어야하니 악재이고 몰랐던분들에겐 호재이겠네요 앞으로 경쟁이 더 생기다보니 더 좋은일만 가득하겠네요

 

22년엔 꼭 똘똘한 아파텔한채 잡아야겠어요

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아파텔=아파트와 오피스텔의 합성어로서, 건축업자들이 만들어낸 말이다.

"오피스텔로 건축허가를 받아서 짓고, 지하주차장 등의 공유면적을 분양면적에서 제외하여 분양면적 대비 전용비율을 아파트와 유사하게 75~80% 수준까지 표현하는 주거용 오피스텔이다" 라고 설명이되어있네요.

 

아파텔 대체 왜 오르냐 !!

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라는 질문이 여기저기서 끊이질 않고 있습니다.

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다들 아직 눈치 못채셨나요?

대한민국은 지극히 고도화된 자본주의사회입니다. 현재 모든나라에서 가장경계하는 사회적모델이 한국이라고 할정도로 가장단기간에 가장많은 발전을하게되었는대요.

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자본주의 피라미드구조 한번쯤은 보셨을껍니다. 자극적이게 표현되어있는데 이게 제일 와 닿더라구요.

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토마 피케티라는 파리경제학교수분께서 이런말씀을 하셨죠 현대화사회의 빈부격차의 가장 큰 이유는

자본>노동 으로 봤을 때 아무리 노동을 취하여도 올라가는 자본(주식.부동산)가격을 따라 잡을 수 없다 라고 했습니다

그래서 자본주의 사회에선 가만히 있으면 빈부격차는 벌어질수밖에 없습니다.

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"주거" 제일중요한 의식주중에 주죠. 저는 식>주>의 라고 봅니다:)

 

 

아파트청약이란 제도가 실제로 주가 없는사람들을 대상으로 우선순위로 공급받을수있게 만들어낸 정책인데 실소유자보다 다른 제3자가 당첨이되거나 당첨이된자들이 일부대가를 받고 소유권을 넘기고 거래를하다보니 지금처럼 부동산가격이 엄청나게 치솟은거죠. 정책이 잘못되었다고 비판하는게아니라 결과가 잘못되었다고 생각합니다.

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그래서 지금 규제가 어떤거죠?

대출규제

실소유자들도 대출받아서 집을못삽니다. 빌려서도 못사요 자금출처를 해야됩니다 자금출처를 하게되면 세금 증여세20~30%내셔야합니다.이미 부동산시장가격은 많이 올라버렸고 오른가격을 따라가기엔 격차가 상당합니다.

아쉽게도 22년자료는 구하지못했습니다.

현재 대한민국 인구수 현재 5천만명

수학적으로 계산해봐도

1주택자 853만명 X 1 (주택수) = 853만채

2주택자 466만명 X 2 (주택수) = 932만채

3주택자 376만명 X 3 (주택수) = 1128만채

1주택자+2주택자+3주택자 합이 =3000만채입니다.

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참고사항은 5주택이상인분들이 2015년도에 이미

10만명이 넘었습니다.

주택을 소유하고있는사람만 853만+466만+376만=1700만명

다주택자들이 가진 주택합산수=3000만채

3000만채-1700만명(다주택자들의 수)=1300만채

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결국 1300만채의 주인은 실수요자가 아니라는 얘기입니다.

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현재 22년도 무주택 가구 수는 900만가구 입니다.

수학적으로 계산해보니 저또한 놀랬습니다.

정말 고도화된 자본주의입니다.

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이미 대한민국의 주택보급률은 100%가 넘었습니다.

근데 왜 주택가격은 올랐나? 실수요자가 주택을가진게아니라 투자자들이 가지고 실수요자한테 물건을 팔지않으니깐 가격이 올라가는거죠

특히 신축에대한 열망. 박근혜정부때 집사라고 공급량을 역대최고치로 늘렸죠..그걸 투자자들이 다 담은거고(아마도 진짜로 무주택자들이 없는 사회를 만들기위해 다들 집을 살꺼라고 생각했나봅니다...)

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오피스텔 가격 증감률입니다.

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20년도 이전까지는 투자자들이 아파트로 몰렸다면 20년도부터 대출규제.분양권전매.다주택자들 세금.종부세

로인한 규제때문에 투자자들이 생활형숙박시설.오피스텔로 규제를받지않는상품으로 눈을돌린거죠

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여기서 문제점이뭐냐 투자자들이몰리면 실수요자들이 물건을 쟁취를할수없다는거죠.공급보다 수요가 많으니깐 급한사람은 필요한 실수요자들이니 가격을 맞추어서 거래를하게되면 그게 시세가되는거죠

여기서 부동산업자들도 문제가 많다고 봅니다.하지만 그분들도 그렇게해야 먹고사니깐 누굴탓할수도없죠

예전에 3천세대 아파트1채당 1억이라고했을때 총가격이 3천억인데 이걸 6천억으로 만드는데 2억들어간다라는말 들어보셨을까요? 1억짜리 아파트를 1억5천.1억8천.2억에 거래가 되버리면 그다음부턴 2억선에서 기준점잡고 거래되는겁니다.

왜? 내재산을 싸게 팔이유가없으니깐. 안팔아도 전세자가 버텨줄꺼고 월세자가 버텨줄꺼니깐 자본주의시장에선 빈부격차가 크니깐

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2억투자해서 3천억에 수익을내다.

이론적인말이긴하지만 어느정도 현실성이있는말이죠

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자 그럼 이제 어느정도 설명을 해드렸으니

진짜 아파텔이 오르는 이유를 설명해볼까요 ?

철수랑 영희는 집을알아보러 인근 부동산에 갔는데 정말 마음에드는 아파트를봅니다.

여기서 철수는 사회적으로 성공해서 마음에드는 아파트를 대출을거의 받지않고 매매합니다.

영희는 사회초년생이라 대출을활용해서 집을구매하려는데 대출규제로인하여 대출이 나오질 않습니다. 자본이 안되다보니 다른집을알아봅니다.

규제지역에 주택으로분류된 모든주택은 대출규제받고있기에 영희는 집을구매할수있는 여력이 없습니다.

그래서 부동산에선 다른 물건을 보여주고 다른제안을합니다.

거래를해야지 중개수수료를 수익을얻는구조이다보니 영희에게 대출이잘나오고 기존에 보았던 마음에드는 아파트와 비슷한상품인 아파텔을보여줍니다. 영희는 대출을 받을수있는 아파텔을구입합니다.

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여기서 주목해야할점. 자본주의사회에선

영희같은사람이 많을까요?

철수같은사람이많을까요?

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물질만능주의에선 수요가 공급보다 많았을때 가격이오르는것이며 공급이 수요보다 적었을때 가격이 떨어지는것입니다. 가치가 올라서도아니고 가치가 내려가서도 아니라고생각합니다.

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이미 일반사람들에겐 내집마련이 불가능한시대가되었고 그런 내집마련이 가능하게해준 아파텔이 수요가 많아지면서 아파텔마저 가격이 오르고있습니다.

우리나라가 공산화가 되지않는이상 아파트값은 내리지않을꺼라고 생각합니다.

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잘 알려진 물리학자인 아인슈타인과 뉴턴도 주식시장에서 전재산을 탕진할때 이런말을했죠

"주식시장에서 광기 어린 인간의 마음은 도저히 계산 할 수가 없었다." 라고 했는데요 부동산도 같은맥락아닐까요?

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마지막으로

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아파텔 꼭 3가지 기억합시다

1.50제곱미터 이상의 방2룸 이상 (판상형이좋음)

2.역세권(도보10분이내)(20분이내는 역세권아님)

3.학군(초등학교위주로확인)

4.신축!

위 내용들은 무조건 확인해야할내용들이고

여기서 뷰와 커뮤니티시설까지있으면 금상첨화인데

위내용들을 모두 충족시킬순 없고 하나하나 확인 잘해보시고 22년에는 똘똘한놈하나 다들 잡으세요~

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지금 우리나라를 이끌어가는 세대는 밀리니엄세대인데 소비성향만보셔도 구축은 인기가 많이 시들었습니다

시대가 변화되는만큼 빠르게 흐름을 보시는분들만 엘리트사회에서 살아남을수있을꺼같네요

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모든내용들은 디렉터의 주관적인 의견이였으니 다들 2022년에는 부자되세요~