입주물량으로 알아본는 지역별 전망

정부의 부동산 정책발표도 별로 없었고 시장 내 굵직한 변곡점도 없는

 

조용한 부동산 시장이었습니다.

 

일부 뉴스에선 자산 버블로 인한 부동산 가격이 20%수준으로 빠진다는 전문가 의견도 쏟아 냈는데요.

 

 진리의 수요와 공급으로 알아본 지역별 전망 알아봅니다.

 

먼저 서울입니다.

 

 

보통 적정 수요는 인구수의 0.5%로 보는게 업계 통설인데요

천만 인구수 x 0.5%= 4.8만이 서울 연평균 적정 입주 수요입니다.

 

사실  2000세대 단지가 20여개 1년간 입주 물량이 있으면 적정하다고 보는 것이죠.

 

 

그런데 서울은 과거 몇년간 그리고 앞으로 몇년간은 공급 부족이 심합니다.

서울 입주 물량(아실 기준)

 

물론 서울도 지역별 입주 물량을 봐야 하는데요.

 

강남구 기준으로는 23년 24년 입주가 상당히 많습니다.

 

강남 재건축 아파트들이 한꺼번에 준공이 되는 영향인데요.

이말은 강남을 제외한 마용성등 다른 구의 입주물량은 상대적으로 더 부족하다는 뜻입니다.

 

 

강남이 입주 폭탄이라 가격이 떨어질까요?

노노노노노...........

 

강남 수요는 서울 수요가 아닌 전국수요이니 물량 소화에는 이슈가 없을 것입니다.

 

강남구 입주물량_아실

 

그렇다면 강남구 입주 단지 알아보겠습니다.

개포의 디에이치퍼스티어아이파크

대치동 대치 푸르지오 써밋

개포 프레지던스자이

역삼센트럴아이파크 등

 

역시 개포에 대단지 물량이 몰려있습니다.

 

서초구도 봐야겠죠?

 

서초도 22년은 공급 부족이나 23년에 공급이 몰리면서 숨통이 트이겠네요

24년 이후 물량은 아직 가시성이 떨어지니 참조수준으로 보시면 좋겠습니다.

 

서초구 입주 예정 단지 살펴봅니다.

대한민국의 대장 단지가 될 래미안 원베일리 2990세대가 23년 8월 입주군요.

르엘신반포센트럴....고속터미널 바로 앞에서 한창 공사중인 단지입니다.

롯데건설의 프리미엄 브랜드 르엘이 어떤 명품 공간을 구성할지도 기대됩니다.

 

 

경기도 살펴봅니다.

 

땅이 워낙 방대하지만 경기도 통으로 보면 적정수요대비 다소 많은 공급량입니다.

25년 이후는 아직 건설허가가 안난 경우가 있으니 공급이 적다는 표현보다는 미정으로 보시는게 맞습니다

 

 

경기도 지역별 살펴봅니다.

 

먼저 경기대장 과천...

 

 

역시 지식정보타운 지정타 입주가 시작되면서 공급이 활성화 됩니다.

지정타 위치가 인덕원쪽으로 붙은 만큼, 인덕원 지역도 함께 시너지가 날 것으로 보입니다.

 

 

 

 

그리고 과천과 함께 경기 대장 2탑이 성남도 살펴봅니다.

성남은 수정구 신흥동에 산성역 자이 푸르지오 4700여세대가 23년 10월 입주이고

중원구 금광동에 e편한세상금빛그랑메종 5300여세대가 22년 11월 입주를 앞두고 있습니다.

중원구 중앙동에 신흥역하늘채랜더스원도 22년 9월 입주로 2400세대가 넘네요.

 

대단지 3인방이 인기지역인 성남 수요를 충족시켜줄 수 있겠네요.

 판교업무지구 확장으로 성남 인구 유입은 지속될것으로 보이는데요. 대단지 입주에 따른 전세물량 증가

(입주민 기존 전세 수요+신규 단지 전세 수요)

전세가 하방 경직성을 약화시킬 것으로 기대됩니다.

 

뜨거웠던 인천으로 가봅니다.

20년초 까지만 해도 남들 오를때 빛을 못보던 인천이었는데요

20년 하반기 부터 확달아올라 작년기준 주요도시중 전국 최고 상승장을 보인 곳입니다.

 

훈풍에 따라 공급도 활발했는데요.

22년 23년 24년 입주 물량이 많습니다.

 

송도-청라-검단으로 이어지는 신도시 물량과 

기존 구도심 정비 사업으로 인한 신축 물량

그리고 넓은 땅덩어리에 아직 상대적으로 토지?가 많이 있으니

아파텔 또한 많이 지어지는 곳이 인천입니다.

 

하지만 앞서 언급한대로 서울 공급이 태부족인 상황에서

서울전세거주->인천신축 매수자 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

 

 

 

인천의 주요 물량은 서구 검단신도시에 몰려있습니다.

 

22년 23년 입주 물량 보이시나요?

 

이로 인해 검단 물량 폭발로 가격 하락을 예상하시는분은 제 이웃중에는 없겠죠?

 

검단은 신도시이니 입주 물량이 당연히 많아야하고 허허벌판에 아파트가 들어서는 것이니

인구 유입이 많아지는 것이니 적정 수요인 년간 2776세대가 큰의미가 없는 수치입니다.

 

 

과거 분당/광교/일산/판교/동탄이 그랬듯 신도시 수요를 선점하는 시범단지와 같은

초기 단지 입주를 고려해보실만 합니다.

 

동탄 시범단지인 우포한과 역에서 멀어지는 단지간 가격차이가 있듯이

신도시내에서도 선택과 집중이 필요.

 

인천 대장인 송도도 살펴봅니다. 연수구를 보면 되겠죠?

 

연수구는 수요 공급이 적정해 보입니다.

바이오클러스터와 대기업 입주에 따라 인구 유입 수요가 많을 것으로 보이는 대요

오히려 공급이 부족하지 않을까 조심스레 예상해봅니다.

 

과거 송도 공급 물량을 보면 공급 물량의 부침이 심한데요.

이제 직주근접의 아이콘이 된 송도이니 만큼 꾸준한 인구 유입이 기대됩니다.

 

24년 송도자이더 스타 1500세대 

송도 자이크리스탈오션 1500세대

힐스테이트송도더스카이 1200세대

호반써밋송도 1800세대 등 송도의 미래 마천루 라인기대됩니다.

 

 

 

요즘 기사에 자주 등장하는 대구 가보겠습니다.

 

역시 수요대비 공급이 많은데요.

 

범어 4거리 학군지와 비학군지간 양극화가 더욱 심화될것으로 보는 전문가 의견이 많은데요.

 

대구도 경북의 거점 도시이니 만큼 주변 지역에서 인구 유입이 꾸준히 된다면 충분히 소화가능하지 않을까 

예상해봅니다.

 

 

울산은 물량이 다소 부족해 보입니다.

에스오일,현대중공업,현대차,SK이노베이션등 고소득 직장의 아이콘인 울산이니 만큼,

신규 분양 /고급화 대단지 물량에 대한 수요는 꾸준할 텐데요.

 

울산 지역 생활권 이신분들은 시장 조사를 꾸준히 하시며 미리 움직이시는 분들이

많지 않을까 생각됩니다.

 

마지막으로 대전입니다.

그간 공급 폭탄이 없었던 지역,

그러나 세종시로 수요를 일부 빼았견던 지역

하지만 탄탄한 수요로 흔들림없이 제 갈길 가는 대전입니다.

 

공급도 특별하지 않게 안정적으로 수급이 이루어질것으로 기대됩니다.

전통의 대전은 생각보다 노는 땅이 없다는 것에 포커스가 필요합니다.

(정부종합청사/대덕연구단지등)

 

 

마지막으로 살펴볼 곳은 전주시 입니다.

 

데이터상으로 수요가 제한적인 것이 보이시죠?

에코시티 입주도 마무리 되고 

수급이 타이트할것으로 기대되는데요... 

전주에코시티 전경(출처 뉴스1)

 

인구수 기준 전북 1위 도시이고 65만명이 넘는 곳으로

지방임에도 인구수 감수추세가 아닌 곳으로 의외로 수요가 탄탄한 곳입니다.

 

전주 부동산 향방은 어떻게 될지 스터디한번씩 해주시는 것도 괜찮을 거 같습니다.

 

 

오늘은 잠잠하 부동산 시장의 지역별 입주물량에 대해서 간단히 살펴봤는데요.

 

이코대디가 임장을 다녀보면 확실히 매도자우위시장에서->매수자 우위시장으로 바뀐 분위기가 감지가 됩니다.

일부 핵심지는 여전히 매도자 우위시장이지만 변두리?로 갈수록 매수자 우위시장으로 느껴졌는데요.

 

무주택자분들에겐 매수자 우위시장만큼 쇼핑?을 하기에 적절한 시기는 없으니,

관심있으신 생활권 중심으로 매수자 우위 시장을 적극 활용해보시는 것도(급매등)

좋지 않을까 생각이 들었습니다.

 

월급쟁이 부자들 디렉터 올림

함께 부동산을 공부하는 단톡방 문은 매달초에 열립니다.
2022년 1월 정원 1500명 마감 예정입니다.

https://open.kakao.com/o/gfC7p0vd

월급쟁이 부자들 세상