22년 오피스텔 DSR규제 및 제외사항

2022년 달라지는 정책 중 대출규제의 본격적인 서막이 오르게 됩니다.

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21년 7월 대출규제을 발표하고 올 1월부터는 2단계를 적용하면서 대출규제의 압박을 직접적으로 받게 되는데요.

총 대출액 2억원을 넘으면 DSR 40%를 적용받게 됩니다

올 7월부터는 총 대출액 1억원 초과로 더욱 규제됩니다.(3단계)

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DSR 규제는 총부채원리금상환비율로 증명할 수 있는 소득이 낮고 기존 대출이 많을수록 추가 대출 한도가 크게 줄어들게 됩니다. 이러다 보니 소득에 따른 대출 격차가 커지는 셈이기에 고소득자일수록 유리하게 적용되어 대출에서도 서민대출규제라는 소리가 나오고 있습니다.

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2022년도에는 분양주택 중도금 대출과 재건축·재개발 이주비 대출, 서민금융 상품과 정부지원 자금대출 등을 제외한 모든 신규대출에 적용되기 때문에 충분히 살펴보고 진행하셔야 합니다.

DSR규제에서 가장 비교해야 할 부분 - 만기기간

DSR이란 (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득으로 산출하게 됩니다.

대출을 보다 많이 받으려면 분모가 커야 하기 때문에 원리금상환액을 최대한 줄이는게 중요합니다.

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원리금 상환액은 대출금액을 몇 년 만기로 하느냐에 따라 달라지기 때문에 최대한 길게 잡는것이 좋습니다.

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예로 신용대출 5000만원을 받을 경우 5년만기로 계산하면 1000만원으로 늘고 7년만기로 하면 710만원의 연간 원금상환액이 책정됩니다. 따라서 만기 기간이 늘수록 대출가능금액이 늘어나게 됩니다.

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하지만 이런 만기도 이번 규제에서 줄어들게 되었습니다.

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오피스텔과 생활형숙박시설(생숙) 등 비주택 담보대출은 지난해 10년만기가 적용됐는데 올해부터 8년으로 줄고, 신용대출은 5년에서 7년으로 바뀝니다.

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이렇다 보니 작년 큰 인기를 누렸던 중대형 주거용 오피스텔은 대출가능금액이 크게 낮아져 수요 위축이 예상되고 있습니다.

연봉 5000만원과 1억원의 소득자가 6억 오피스텔 매입시 대출가능금액

예시로 땅집고에서 잘 표현이 되어 공유하고자 합니다.

출처 - 땅집고 2022.01.12

[ 출처 - 땅집고 ]

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연봉 5000만원인 사람과 연봉 1억원인 사람이 각각 6억원 오피스텔을 매입할 때 작년과 올해 1월, 7월 이후 대출 가능 금액이 어떻게 바뀌는지 살펴보자. 오피스텔 담보대출 금리는 작년 12월 5대 은행 평균금리인 3.7%를 적용하고, 기존대출은 없다고 가정한다.

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먼저 지난해 dsr규제를 받지 않아 연봉에 상관없이 약 3억2000만원 대출이 가능했다. 그러나 올해는 연봉에 따라 다르다. 연봉 5000만원 소득자는 올 1월 이후 2억원, 7월이후 1억2000만원으로 추가 대출 금액이 줄어든다. 연봉 1억원 소득자는 1월 이후와 7월 이후 동일하게 2억 4500만원 정도 대출이 가능하다.

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동일한 조건에서 신용대출 5000만원을 보유한 경우를 살펴보자. 신용대출 금리는 작년 12월 5대 은행 평균금리인 3.9%를 적용했다.

출처 - 땅집고 2021.01.12

기존 대출이 있더라도 2021년 매입했다면 연봉과 상관없이 약 3억 2000만원 대출이 가능하다. 그러나 올 1월 이후 연봉 5000만원 소득자는 1억 5000만원, 7월 이후엔 5000만원으로 대출 가능 금액이 크게 줄어든다. 연봉 1억원 소득자는 올 1월과 7월 이후 동일하게 1억 7000만원 정도 대출이 가능하다.

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개인의 소득과 기존 대출 여부에 따라 추가 대출 금액 차이가 크고 오피스텔의 경우, 작년보다 현금이 더 필요해진다는 것을 알수 있다. 따라서 이번 DSR 규제로 오피스텔을 포함한 준주택 시장에 미치는 영향이 클것으로 보인다

출처 - 땅집고

오피스텔이 DSR규제가 들어가면서 오피스텔의 대출 매리트가 사라져 청약 수요 감소가 예상되고 있습니다. 그렇다고 주택보다 불리해지는 것 아닌것으로 보입니다. 조정지역에서 다주택자의 대출규제가 더 심하기 때문입니다.

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실주거용으로 1주택을 생각하고 계시다면 오히려 오피스텔보다는 도시형생활주택이 오히려 현실성 있는 대안이 될 수도 있습니다. 다만 도시형생활주택은 처음부터 주택 수에 잡히기 때문에 추후 아파트 청약시에 제한이 있기 때문에 불리하게 작용될 수 있습니다.

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반면, 오피스텔은 아파트 청약시 주택 수에 잡히지 않아 무주택자 자격을 유지할 수 있는 점이 유리하여, 도시형생활주택과 비교하여 보시는것이 좋습니다.

DSR규제가 제외되는 오피스텔(비주택)대출

총대출이 2억원을 초과한 상황에서 전세대출이나 중도금 대출을 신규로 신청할 경우 예외적으로 제외되는 대출이 있습니다.

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① 21년도 부터 분양 중인 오피스텔의 중도금대출

금융위원회 보도자료

혼선을 막기 위해 소급적용이 되지 않기때문에 21년부터 분양 중인 오피스텔에 대한 중도금대출은 DSR규제에서 제외됩니다.

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기분양자들의 부담을 덜어주는 조항으로 현재 분양 중에 있는 오피스텔을 계약시 중도금대출은 DSR규제을 벗어나 대출이 진행됩니다.

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② 2단계 시작전(21년도) 분양 중인 오피스텔의 잔금대출

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차주단위 DSR 2단계 시행(22.1월) 이후 신규취급된 대출은 2억원초과시 원칙적으로 차주단위DSR 적용대상이지만 잔금대출은 시행일 전까지 입주자모집공고가 있었다면 (즉 분양공고) 입주자모집공고일 당시 규정을 적용하여 잔금대출 차주의 분양당시 기대이익을 보호하기 위한 것으로 입주자모집공고일 기준으로 분양받은 사람들이 잔금대출 취급시, 총대출액이 2억원을 초과하더라도 차주단위 DSR 적용대상이 아니게 됩니다.

금융위원회 보도자료

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다만 22.1월 이전 분양사업장이라고 하더라도, '총대출액 2억원' 기준과 관계없이 규제지역에서 시세 6억원을 초과한 주택은 DSR규제가 적용되니 유의하셔야 합니다.

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차주단위 DSR 2단계적용으로 오피스텔에 투자을 계획하신 분들은 이런 점을 유의하시고 계획을 실행하시기 바랍니다.

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21년에 분양을 시작했던 오피스텔을 분양받으시는 것도 DSR규제을 피하는 방법입니다.

 

월급쟁이 부자들 디렉터 올림

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