집사기 어렵다는 사람들에게

 집사기 어렵다고 생각하는 이유

옛날이나 지금이나

집을 산다는것 자체는 절대 쉬운 일이 아닙니다.

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하지만 유주택자보다는 무주택자들이

집사는것을 더욱 어려워하고 꺼려합니다.

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집을 사기 어려워하는 이유는

크게 2가지 있는데 아래 에서 한번 살펴보겟습니다.

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첫째

모아놓은 돈이 부족하다는 생각 때문

일반적으로 집을 사기 위해서는

다른 자산에 비해 엄청나게 많은 돈이 필요합니다.

그래서 돈을 계속 모아야하는데요

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하지만 여기서 분명 짚고 나갈것은

자신이 사고자하는 집의 전체 매매가의 전부가 있어야지만

집을 살수 있는건 아니다 라는 겁니다.

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경험이 많은 유주택자 일수록

해당 집 값의 최소치만으로 추가로 집을 사려고 노력합니다.

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즉 집을 사는 것을 꺼려하는 사람일수록

많이 돈이 있어야 한다는 생각들과

돈을 모두 모아야지만 살수 있다는 생각을 가지고 있습니다.

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둘째

두 마리 토끼를 한번에 잡으려 하기때문

무주택자일수록 "투자"와 "거주"를 한번에 해결하려고합니다.

아마 많은 무주택자분들이

집을 사게되면

무조건 실거주를 해야한다는 생각을 갖고 있는 경우가 많습니다.

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즉, 소유=거주 라고 생각하기 때문에

더더욱 어려워지는 건데요

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집을 사서 자신의 목적과 상황에 맞게

실입주를 하지 않고도 임대라던지, 여러가지 방법이 있습니다.

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하지만 대부분의 무주택자분들은

집을 사게 되면

반드시 그 주택에 실입주를 할려고 합니다.

이렇게되면 어쩔수없이 경제적인 부담이 많이 커질 수 밖에 없습니다.

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모아 놓은 돈이 부족할수록

"투자"와 "거주"를 따로따로 생각하는게 좋습니다.

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집을 소유하고 있어도

때론 상황에 따라 세를 살 수도 있다는

탄력적인 사고를 갖고 있어야 합니다.

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집값이 상승하는 이유

집값의 상승에는

크게 2가지 있습니다.

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단기적인 급등과 장기적인 상승이 있는데요

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'단기적인 급등' 같은 경우에는

해당 지역에 큰 호재가 있을 경우에

단기간에 갑자기 상승을 하게 됩니다.

예를 들면 gtx같은 큰 호재거리요

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여기에 심리적인 수요까지 가세하기 되면

상승곡선의 각도는 엄청 가팔라지게 됩니다.

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이러한 단기적인 급등지역에 투자를 한다는 것은

사전에 정보를 갖고 있어야 하며

그 정보의 가치를 제대로 분별해 낼 수 있는

안목과 판단력이 있어야 합니다.

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그러므로 이런 급등지역에 투자를 해서

돈을 벌 수 있는 사람은 한정되어 있습니다

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하지만 이와는 달리

'장기적인상승' 은

특별한 호재 거리가 없어도

시간의 흐름에 따라

가격이 점점 상승하는 것을 말합니다.

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주식으로 따지자면 마이크로 소프트처럼 내려가진 않고

점점 올라가는 그런 곡선으로요

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부동산 대표적인 실물자산이자 대체불가능한 자산입니다

그러므로 통화량의 증가와 인플레이션으로 인한

화폐의 가치가 하락하고 있는 만큼

상대적으로 가격이 상승하게 됩니다.

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즉, 해당 부동산의 가치의 변화로 인한 상승이 아니라

화폐가치의 하락으로 인한 상대적인 상승입니다.

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그러므로 집값은 특별한 개발 호재가 없다고 하더라도

장기적인 관점에서는 상승할 가능 성이 굉장히 많습니다.

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중요한 것은 우리나라 부동산의 가격은

이러한 상승패턴을 그리며 현재까지 이어져왔다는 겁니다.

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특별한 정보와 판단력이 없어도

오래만 갖고 있으면 대부분 가격이 올라가기 때문에

일반사람들도 부동산으로 어렵지 않게 수익을 낼 수 있게 되는 것입니다.

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물론, 사람들의 지역적 선호도에 따라

가격 상승의 크기는 다를 수는 있다.

그러나 특별한 악재만 없다면

부동산의 가격은 물가상승률 이상으로 상승하는 것이 일반적이다.

근로소득으로 열심히 돈을 모아서

집을 사는 것이 가장 이상적이겠지만

자신의 소득을 획기적으로 개선하지 못하는 한

매년 동결 또는 소폭으로 상승되는 근로소득만으로는

집값 상승의 속도를 따라갈 수가 없는 구조가 되었다.

그러므로 경험이 없는 무주택자들이

해당 집값의 100%에 가까운 돈을 모아서 사겠다는 생각을

빨리 버리지 못하면

그만큼 내 집 장만의 꿈도 점점 멀어질 수밖에 없게 된다.

집을 사기 위해서는 가장 중요한 것은

단시간 내에 적정 시드머니를 ‘모으는 것’이다.

이렇게 시드머니를 모았다면

이때부터는 레버리지를 활용해서

‘집값을 만드는 것’에 돌입하는 것이다.

집을 산다는 것은 ‘자산’의 개념이지

꼭 ‘순자산’일 필요는 없다.

중요한 것은

일단 빠른 시간 내에 자산을 만들어 놓고

그리고 나서 순자산의 내실을 다져가도 늦지 않다는 것이다.

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집 사는 목적이 무엇인지 분명하게 해야 한다.

매수하는 목적이 ‘투자’인지 ‘실거주’인지를

분명하게 정해야 한다.

왜냐하면 목적에 따라 집을 선택할 때의 기준이 달라진다.

또한, 모아야 하는 시드머니의 액수도 달라지기 때문이다.

우선, '투자목적이라면 미래가치'에 더욱 비중을 두어야 한다.

즉, 현재 시점에서 좋은 것을 사는 것이 아니라

앞으로 좋아질 것을 사야 한다.

이와 반대로

'거주목적이라면 현재가치'에 더욱 비중을 두어야 한다.

즉, 앞으로 좋아질 것을 사는 것이 아니라

현재 좋은 것을 사야 한다.

그런데, 투자경험이 적은 사람일수록

투자와 거주를 분리하지 못하고

병합해서 생각하려는 경향이 있다.

즉, 실거주목적으로 집을 산다고 하면서

본인의 한정되어 있는 자금은 생각하지 않고

‘현재의 만족감 + 미래의 가치’까지 욕심을 부린다.

이렇게 물건에 대한 눈높이를 높이게 되면

선택할 수 있는 답지가 없어지고 경제적 부담만 커진다.

그러므로 집을 사고자 하는 목적을 분명하게 하고

우선순위를 정해서 취사선택을 해야 한다.

또한, 사고자 하는 집이 같은 집이라 하더라도

목적에 따라 모아야 하는 시드머니의 액수가 달라진다.

앞서 말했듯

집은 어떠한 목적이든 간에

돈을 100% 다 모아서 사는 것이 아니다.

그러므로 레버리지를 활용해야 한다.

그런데 다른 사람의 돈을 활용해야 한다는 점은 같지만

돈을 빌려오는 대상에는 차이가 있다.

투자목적이라면

임차인의 ‘보증금’이라는 레버리지를 활용해야 하며,

실거주목적이라면

금융기관(은행 등)의 ‘대출’이라는 레버리지를

활용해야 하기 때문이다.

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집을 사게 되면 얻게 되는 권리들

주택(부동산)을 매수해서 소유자가 되면

크게 아래와 같은 2가지 ‘권리’를 갖게 된다.

첫 번째, ‘소유권(처분권)’이다.

즉, 해당부동산을 소유하면서 보유할 수도 있고

처분할 수도 있는 권리를 갖게 된다.

이를 달리 표현하면

해당부동산의 보유와 처분으로 인해 발생하는

경제적 유·불리를 모두 갖게 된다는 것이다.

그러므로 집값이 상승하면 이익을 취할 수 있으며

반대로 집값이 하락하면 손해를 감당해야 하는 주체가 된다.

두 번째, ‘사용/수익권’이다.

소유권을 취득하게 되면

해당부동산을 사용하고 수익할 수 있는 권리를 갖게 된다.

예를 들어, 해당부동산이 주택이라면

그 집에서 거주할 수 있는 사용권을 누릴 수 있으며

상가라면 해당 상가에서 장사(영업)를 할 수 있는

수익권을 갖게 된다.

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집 살 때 대출은 얼마나 받아야 하나?

매수한 주택이 투자목적이라면

소유권만을 자신이 보유한 상태에서

사용/수익권을 다른 사람에게 빌려주어야 한다.

이와는 반대로 실거주목적이라면

소유권뿐만 아니라 사용/수익권까지 모두

자신이 누릴 수 있다.

이처럼 목적에 따라 소유자가 누릴 수 있는

권리의 종류와 범위가 달라지 게 되므로

부담해야 하는 돈의 액수가 달라지는 것은 당연하다.

그러므로 ‘투자목적’으로 구입해서 임대를 놓았다면

자신의 사용/수익권을 누리지 못하게 되므로

임차인에게 최대한 많이 보증금을 받아서

초기투자금을 최소화해야 한다.

즉, 전세보증금이라는 레버리지를

최대한 활용해야 하며 임차인의 보증금이

대출금 역할을 해주게 되기 때문에

별도의 대출은 받을 필요가 없게 된다.

그러나 이와 반대로 ‘실거주목적’이라면

사용/수익권을 다른 사람에게 빌려줄 수가 없기 때문에

더 많은 돈이 필요하다.

즉, 모아야 하는 돈의 액수가 늘어날 뿐만 아니라

부족한 금액은 대출을 받아 감당해야 한다.

그럼, 실거주를 위해 대출을 받을 때 얼마나 받아야 할까?

자신의 소득으로 감당할 수 있는 범위 내에서

대출을 받아야 하는 것은 당연하다.

그런데 이때에는 조금 보수적으로 적게 받는 것이 좋다.

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물론, 요즘 같은 저금리와 상승장에서는

실거주목적이라 하더라도

무리를 해서 최대치의 대출을 받는 것이

지금 당장은 경제적으로 이득이 될 수도 있다.

하지만 실거주가 주목적이라면

혹시나 생길 수 있는 변수에 대비를 해놓는 것이 좋다.

언제라도 금리가 올라갈 수 있고

부동산시장이 하락세로 전환이 될 수도 있기 때문이다.

즉, 약간의 안전장치를 미리 해놓고

예기치 못한 변수가 발생했을 때

버틸 수 있는 여력을 만들어 놓는 것이 중요하다.

실거주목적으로 주택을 구입할 때

최소 집값의 60% 이상은 자기자금으로 준비가 되어야 한다.

즉, 대출은 40%미만이어야 한다.

그런데, 여기서 중요한 것은

집값대비 대출금액의 비율인 LTV를

40% 이하로 하는 것만을 의미하는 것이 아니라

매달 원리금 상환액이

자신의 근로소득의 40%를 넘지 않는 것을 포함한 개념이다.

예를 들어, 자신의 월 소득이 500만원이라고 가정한다면

원리금 상환액이 200만원을 넘기지 않아야 한다.

물론, 개인마다 소비성향이 다르기 때문에

월 소득의 60~70%이상을 저축하는 사람도 있다.

하지만 그렇다고 하더라도

무리해서 대출액을 늘려서는 안 된다.

왜냐하면, 앞서 언급했듯 향후 돌발변수를 대비해서

여유자금으로 10~20% 정도는

원리금 상환과는 별도로 저축을 해 놓는 것이 좋기 때문이다.

이렇게 대비를 해놓는다면

금리가 상승하거나

부동산 가격이 일시적으로 하락을 한다 해도

실수요자는 사용가치를 누리면서 버틸 수가 있다.

즉, 몇 년간 버틸 여력만 된다면

언젠가는 분명히 집값은 회복 될 것이며

또 언제 그랬냐는 듯

물가상승률보다 높은 상승곡선을 그리며

우상향을 하게 될 것이기 때문이다.

그러므로 집을 사는 목적에 따라

모아야 하는 시드머니의 액수가 달라지고

만들어야 하는 레버리지의 종류와

액수도 달라진다는 것을 알고 있어야 한다.

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현재(실거주) VS 미래(자산)

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집은 사고 싶은데 돈은 부족하다.

그렇다고 해서 돈을 더 모을 때까지

집 사는 시기를 미룰 것이 아니라

'실거주 시기'를 미루어야 한다.

그리고 임차인의 임차보증금이라는 레버리지를

최대한 활용해야 한다.

즉, 돈이 부족하면

몇 년간 몸의 고생은 선택이 아닌 필수라는 생각을 갖고 있어야

집을 더 빨리 살 수가 있다.

자본주의에서는 소유권이 가장 중요하다.

그러므로 소유권을 먼저 확보해야 한다.

그리고 나서 자신의 근로소득으로

사용/수익권을 확보하기를 바란다.

소유권의 소중함을 제대로 인식하지 못하고

현재의 안락함을 위해 사용/수익권을 우선 추구하게 되면

그만큼 경제적 서러움의 시간을 더 오랫동안 겪어야 한다.

특히, 돈이 부족한 상태에서

집을 살 때에는 더욱 선택과 집중을 해야 한다.

모든 것을 완벽하게 취하고 싶은 마음은 누구나 갖고 있지만

이는 어쩌면 이루기 힘든 욕심일 뿐이다.

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요점정리

① 근로소득으로 돈을 다 모아서 집을 사겠다는 생각부터 버려라!

집은 ‘순자산’의 개념이 아닌 ‘자산’의 개념이다.

그러므로 순자산으로 집을 사겠다는 생각을 빨리 버릴수록

그 만큼 집을 빨리 살 수 있게 된다.

② 집을 사는 목적이 ‘투자’인지

아니면 ‘실거주’인지를 분명하게 해야 한다.

③ 목적에 따라 ‘모아야 하는 시드머니의 액수’가 달라지고,

‘활용해야 하는 레버리지의 종류와 액수’가 달라진다.

④ 돈이 부족할수록

바로 ‘실거주목적’으로 집을 사려하기 보다는

‘투자목적’으로 먼저 사야 한다.

나의 경험상 이렇게 자산을 조금이라도 더 불린 상태에서

'실거주 목적'으로 갈아타는 것이 좋습니다.

월급쟁이 부자들 디렉터 올림

 

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월급쟁이 부자들 세상